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寧波
單位集資房能否私下轉讓
2014年，小劉所在單位為職工建集資房，小劉已有了一套住房，但也參加了此次集資。2014年12月，與小張簽訂了一份《房屋轉讓協議書》，約定將自己能分到的集資房賣給小張，總價款為18萬元;但此時，這一帶的房價已比兩年前翻番了，小劉就以雙方簽訂合同時未取得房產證，自己沒有處分權為由起訴到法院要求確認合同無效返還房屋。
持無效觀點人的主要依據如下：
《城市房地產管理法》規定“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓、《合同法》“違反法律、行政法規的強制性規定”無效以及第八十八條規定“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三人”。因為職工轉讓集資建房時尚未取得權屬證書又未征得集資建房單位的同意，所以轉讓行為無效。另外，還有人認為：此種行為屬于《合同法》規定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的行為因而無效。
律師點評：
近幾年單位職工將所集資建造的房屋轉讓的事件時有發生，產生的糾紛亦屢見不鮮，由于房屋價格上漲等原因，為了獲得房屋上漲所得到的利益，轉讓方經常會以上述依據為由主張合同無效。對于未領取權屬證書的房屋轉讓協議究竟是否有效，當事人之間轉讓的是房屋所有權還是集資房資格是爭議頗多的一個焦點問題，隨著近年來理論界的認識趨于統一，以及《物權法》的實施，對此問題的處理思路已十分明確：《城市房地產管理法》雖然規定了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但這僅僅是對物權行為的限制，而非對債權行為的限制。
房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同、債的關系發生，雙方均受協議的約束;二是過戶登記，即發生物權變動。第三十七條所指的“不得轉讓”，是指不得發生“物權變動”，即房產管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權合同、不能發生債權行為。本案中，雙方當事人的房屋買賣行為實際上是集資房受益權資格轉讓行為，作為債權行為是成立的，該合同合法有效。
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