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寧波
租賃合同效力認定
案情簡介：
消防支隊將商業公司投資1400萬元，在前者取得的國有劃撥土地上興建的消防培訓大樓租賃給商業公司開辦酒店，租期25年，后因酒店經營困難尋求消防支隊幫助解決未果而引發停業及糾紛。
爭議焦點：
1.租賃合同的效力?
2.合同無效后處理?
裁判要點：
1.租賃合同的效力認定。消防支隊使用的土地是通過劃撥方式取得的國有土地，該土地用途為市政公用設施，用作建蓋消防培訓大樓，消防支隊未經批準擅自改變土地用途和房屋使用性質，建蓋房屋作為酒店連同劃撥土地使用權一并出租給商業公司用于租期長達25年的商業經營，違反我國土地管理法中關于使用土地的單位和個人須按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地的強制性規定，合同無效;因商業公司在簽訂合同時對消防支隊劃撥土地使用權性質及房屋狀況，未盡充分注意義務，對合同無效存在過錯，同時考慮到消防支隊在合同履行中未獲實際利益，故商業公司應自負停業期間經濟損失。
2.雙方返還及損失賠償。根據法律確定無效合同的處理原則，商業公司返還租賃物和消防支隊返還投資款屬同時履行義務的范疇，商業公司提出消防支隊應在其騰交房屋同時返還全額投資款理由正當。
裁判依據或參考：
1.相關依據。《合同法》(1999年10月1日)第52條，“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”《土地管理法》(1999年1月1日)第4條，“……使用土地的單位和個人必須按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。”第12條，“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”《城市房地產管理法》(2007年8月30日)第56條，“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日)第28條，“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”建設部《城市房屋租賃管理辦法》(1995年6月1日)第25條，“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布新的規定時，從其規定。”
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簡介:
張志強律師，1983年5月出生，系石家莊第一看守所法律服務辦公室常駐律師、法律顧問，石家莊律澤法律特約法律顧問，北京融吧金融特約法律顧問，河北省司法廳直屬律所——河北時代經典律師事務所的高級合伙人、專職律師，有著豐富的實踐經驗和較高的理論水平，辦案認真負責，恪守職業道德，最大限度的維護當事人的合法權益，受到當事人的一致好評。擅長死刑辯護、經濟犯罪辯護、財產犯罪辯護、涉黑涉惡辯護、暴力犯罪辯護、詐騙犯罪辯護以及金融借貸、婚姻家庭等民事糾紛，服務熱線：15373982619（微信同）。
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