一、合同的當(dāng)事人

抵押合同中的抵押權(quán)人必須是主債務(wù)合同中的債權(quán)人，有債權(quán)，才有抵押權(quán)，沒(méi)有債權(quán)，就沒(méi)有抵押權(quán)，這是由抵押合同作為從合同、抵押權(quán)作為從屬權(quán)利的性質(zhì)決定的。

抵押合同可以先于主債務(wù)合同之簽定而簽定，并在主債務(wù)合同簽訂前進(jìn)行抵押登記，此時(shí)債權(quán)尚未存在，而抵押權(quán)已經(jīng)存在，這是債權(quán)與抵押權(quán)的暫時(shí)分離，抵押權(quán)人是期待中的債權(quán)人，但抵押登記本身并不意味著抵押權(quán)人可僅依抵押合同行使抵押權(quán)，抵押權(quán)的行使乃以債權(quán)的發(fā)生和行使為前提，沒(méi)有債權(quán)，則無(wú)法行使抵押權(quán)，因此，只有債權(quán)人才能成為抵押合同中的抵押權(quán)人。

房地產(chǎn)抵押合同的抵押人應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)的擁有人和房屋所有人。由于土地所有權(quán)不能用于抵押，故國(guó)家不能成抵押合同中的抵押人。我國(guó)《擔(dān)保法》第三十七條對(duì)不得設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，不是所有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都能設(shè)定抵押的。抵押人應(yīng)該是依法享有處分權(quán)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。

集體所有的土地使用權(quán)不能用于抵押，其權(quán)利人不能成為抵押人。

房地產(chǎn)租賃權(quán)雖然也是設(shè)于不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但租賃權(quán)屬于債權(quán)性質(zhì)，不能設(shè)定抵押權(quán)，故租賃權(quán)人不能成為抵押人。

抵押權(quán)因不能與主債權(quán)完全分離而獨(dú)立存在，故抵押權(quán)不能另行設(shè)定抵押，抵押權(quán)人不能成為其抵押權(quán)的抵押人。

二、被擔(dān)保的債權(quán)

1、被擔(dān)保的債權(quán)的種類(lèi)抵押可用于擔(dān)保所有形式的債務(wù)，較普遍的為合同之債，其它債務(wù)如因不當(dāng)?shù)美o(wú)因管理和損害賠償所發(fā)生的債務(wù)，當(dāng)事人也可以通過(guò)抵押合同以抵押方式進(jìn)行擔(dān)保。合同之債的抵押擔(dān)保一般在債務(wù)發(fā)生前設(shè)定，其他種類(lèi)之債只能在債務(wù)發(fā)生后另以合同設(shè)定。

被擔(dān)保的債權(quán)一般為金錢(qián)債權(quán)，但我國(guó)《擔(dān)保法》也未禁止對(duì)有一定金錢(qián)價(jià)值的行為如勞務(wù)或一定物品之交付等提供抵押擔(dān)保。

以抵押方式擔(dān)保的合同之債，又以貸款合同最為普遍，其他如買(mǎi)賣(mài)合同、承攬合同、運(yùn)輸合同、委托合同等等，均可以抵押方式擔(dān)保所發(fā)生的債務(wù)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，發(fā)展商以建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，主要用于擔(dān)保銀行貸款。由于主債務(wù)合同對(duì)債權(quán)的種類(lèi)已有規(guī)定，抵押合同按照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可，但要說(shuō)明貸款的幣種是人民幣或是外幣，或是多幣種之組合，或是最高額抵押中的一定期限和范圍內(nèi)發(fā)生的人民幣或外幣貸款。

2、被擔(dān)保的債權(quán)的范圍我國(guó)《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

(1)主債權(quán)主債權(quán)是主債務(wù)合同中約定，債權(quán)人要求債務(wù)人履行一定支付義務(wù)的權(quán)利，其應(yīng)支付的數(shù)額是確定的。在貸款合同時(shí)，主債權(quán)是銀行貸款的本金。

(2)利息利息是主債權(quán)的合法孳息，它可以是法定利息，也可以是約定利息。主債務(wù)合同一般并不規(guī)定利息的數(shù)額，只確定利息的計(jì)算方式。利息的計(jì)算期限則從債權(quán)發(fā)生之日至債權(quán)實(shí)現(xiàn)之日。分期履行的，則分期計(jì)算。

(3)違約金違約金是主債務(wù)合同約定的當(dāng)事人不履行債務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)另行承擔(dān)的金錢(qián)給付責(zé)任，違約金是合同中事先約定的。

(4)損害賠償金損害賠償金是當(dāng)事人因不履行債務(wù)給另一方當(dāng)事人造成的損失，損害賠償金是違約行為發(fā)生后依法確定的。

(5)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用不僅包括評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)抵押標(biāo)的物的費(fèi)用，也應(yīng)包括為確認(rèn)和實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保范圍內(nèi)的債權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行公證費(fèi)、保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)等。