合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定者，其解除為法定解除。在法定解除中，有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件。前者為一般法定解除，后者稱為特別法定解除。中國法律普遍承認法定解除，不但有關于一般法定解除的規(guī)定，而且有關于特別法定解除的規(guī)定。

約定解除，是指當事人以合同形式，約定為一方或雙方保留解除權的解除。其中，保留解除權的合意，稱之為解約條款。解除權可以保留給當事人一方，也可以保留給當事人雙方。保留解除權，可以在當事人訂立合同時約定，也可以在以后另訂立保留解除權的合同。

一、合同的法定解除

合同法第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實現合同目的。不可抗力致使合同目的不能實現，該合同失去意義，應歸于消滅。在此情況下，我國合同法允許當事人通過行使解除權的方式消滅合同關系。

2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。此即債務人拒絕履行，也稱毀約，包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件，它一是要求債務人有過錯，二是拒絕行為違法(無合法理由)，三是有履行能力。

3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。此即債務人遲延履行。根據合同的性質和當事人的意思表示，履行期限在合同的內容中非屬特別重要時，即使債務人在履行期屆滿后履行，也不致使合同目的落空。在此情況下，原則上不允許當事人立即解除合同，而應由債權人向債務人發(fā)出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務人在該履行寬限期屆滿時仍未履行的，債權人有權解除合同。

4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。對某些合同而言，履行期限至為重要，如債務人不按期履行，合同目的即不能實現，于此情形，債權人有權解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實現時，也應如此。

5、法律規(guī)定的其他情形。法律針對某些具體合同規(guī)定了特別法定解除條件的，從其規(guī)定。

二、合同協議解除

合同協議解除的條件，是雙方當事人協商一致解除原合同關系。其實質是在原合同當事人之間重新成立了一個合同，其主要內容為廢棄雙方原合同關系，使雙方基于原合同發(fā)生的債權債務歸于消滅。

協議解除采取合同(即解除協議)方式，因此應具備合同的有效要件，即：當事人具有相應的行為能力;意思表示真實;內容不違反強行法規(guī)范和社會公共利益;采取適當的形式。

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