收了買家定金,不想賣了可以嗎
可以與買家協(xié)商違約,按約定支付違約金,解除合同,退還定金,也可以雙倍返還定金,但是不能要求支付違約金。
二手房交易賣家違約的處理辦法
1、針對(duì)拒簽居間協(xié)議和拒收定金:
如果賣家在中介處掛牌待售,按中介一般的操作流程,中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議,由于居間協(xié)議僅有買方簽字,所以居間協(xié)議還沒有成立,賣家即使不簽,也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式,即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后,先讓賣家簽字,再讓買方簽字。
賣家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議,但房?jī)r(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń穑匀绻u家不簽收的話,那么意向金就不會(huì)變成定金,賣家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說(shuō)的反向操作方式外,還應(yīng)當(dāng)要求賣家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣,中介收了定金也就等于賣家收了定金,賣家毀約就要承擔(dān)定金罰則。
2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約,則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議,而且也收了定金,如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還,還是可以賺錢,所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定,雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本,但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系,而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下,房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了,買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失,也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。
3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
居間協(xié)議簽訂后,房東可能會(huì)找些理由來(lái)拒簽買賣合同。這些理由通常有:
(1)居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的,但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫,由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人,所以房東主張居間協(xié)議是無(wú)效的,要求退款了事。
(2)房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán),所以房東認(rèn)為沒取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無(wú)效,要求退款了事。
如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌,或者簽署過(guò)傭金確認(rèn)書、委托書等文件,那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明,那么買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,賠償買方的損失。
如果房東購(gòu)買的是期房、拍賣房,或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過(guò)程中,此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒有拿到產(chǎn)證,但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)(如違法建筑),或者產(chǎn)權(quán)是別人的,那合同就是無(wú)效的。根據(jù)法律規(guī)定,無(wú)效的合同應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任,買方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。
4、簽訂購(gòu)房合同后房東拒絕過(guò)戶
房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過(guò)戶交易手續(xù),但可能會(huì)制造一些借口,要求將過(guò)戶時(shí)間延期,在買方同意延期后卻一直不確定具體的過(guò)戶時(shí)間,最終發(fā)信稱因買方原因未能按時(shí)過(guò)戶而解約。在這種情況下,買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告,要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期,則應(yīng)約定具體的期限。書面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買方應(yīng)盡量不要延期,如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意,否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。
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