轉(zhuǎn)讓廠房建筑所占的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是不是無效的

案情簡介：轉(zhuǎn)讓廠房建筑所占的土地，轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否無效

2008年4月，朱某等三人與A公司訂立房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。其中約定，A公司將其在南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路**號的兩處廠房及其占有的國有劃撥土地共計(jì)12036.50m2以430萬元轉(zhuǎn)讓給朱某等三人，并由該三人繳納土地出讓金;A公司簽約當(dāng)天應(yīng)將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付朱某等三人。協(xié)議簽訂后，朱某等三人實(shí)際支付了630萬元，而A公司一直未向朱某等三人交付廠房。同年6月，朱某等三人以A公司未依約交付廠房為由，向南潯區(qū)法院訴請判令交付。同年7月，南潯區(qū)法院根據(jù)雙方當(dāng)事人庭前達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，制作(2008)湖潯民初字第1293號民事調(diào)解書送達(dá)結(jié)案。該調(diào)解書載明：A公司于2011年7月31日前將其在南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路**號的兩處廠房及12036.50m2土地交付給朱某等三人，并配合辦理相關(guān)手續(xù)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定享有土地使用權(quán)

審理過程中，依朱某等三人的財(cái)產(chǎn)保全申請予以查封了A公司以上廠房所占的兩塊國有劃撥土地使用權(quán)。2008年12月，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)人民法院受理**公司訴C公司買賣合同糾紛案，并于2009年8月作出民事判決，由C公司支付**公司貨款120萬元。在此案審理中，武進(jìn)區(qū)法院依**公司的財(cái)產(chǎn)保全申請，輪候查封了A公司以上廠房所占的兩塊國有劃撥土地使用權(quán)。

律師說法：轉(zhuǎn)讓廠房協(xié)議是否有效

根據(jù)民事訴訟法有關(guān)審判監(jiān)督程序及最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，以案外人身份對另案已經(jīng)生效的調(diào)解書提出再審申請，應(yīng)同時具備三個條件，一是案外人對原調(diào)解書確定的執(zhí)行標(biāo)的物主張的權(quán)利應(yīng)為物權(quán)，二是該案外人已無法提起新的訴訟以解決對上述標(biāo)的物的權(quán)利主張而引發(fā)的爭議，三是案外人應(yīng)在法定期限內(nèi)對原調(diào)解書申請?jiān)賹?。本案中?*公司并無證據(jù)證明其對南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路**號兩處廠房及其占用的12036.50m2土地?fù)碛形餀?quán)，故**公司在本案中不具備以案外人身份申請?jiān)賹徳{(diào)解書的合法條件。另，**公司關(guān)于涉案房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效之主張，經(jīng)查實(shí)，該協(xié)議涉及的國有劃撥土地系A(chǔ)公司轉(zhuǎn)讓廠房建筑所占的土地，而非單純的國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十條的規(guī)定，A公司在向朱某等三人轉(zhuǎn)讓其廠房時理應(yīng)報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徟?。但是該?guī)定系管理性強(qiáng)制性規(guī)范，因此上述協(xié)議并不當(dāng)然無效。

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