國辦發(fā)〔1999〕39號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

《中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》(中發(fā)[1997]11號)下發(fā)以來，土地管理特別是耕地保護工作得到了加強，取得了一定成效。但是，一些地區(qū)仍存在用地秩序混亂、非法轉讓土地使用權等問題，特別是非法交易農(nóng)民集體土地的現(xiàn)象比較嚴重，出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況。為進一步加強土地轉讓管理，防止出現(xiàn)新的“炒地熱”，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)國務院總理辦公會議審定，現(xiàn)就加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地的有關問題通知如下：

一、嚴格控制城鄉(xiāng)建設用地總量，堅決制止非農(nóng)建設非法占用土地

城市、村莊、集鎮(zhèn)建設一律不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模，城市新增建設用地和原有建設用地要統(tǒng)一實行總量控制，不得超計劃供地;各項建設可利用閑置土地的，必須使用閑置土地，不得批準新占農(nóng)用地，閑置土地未被充分利用的地區(qū)，應核減其下一年度農(nóng)用地轉用指標。

農(nóng)村居民點要嚴格控制規(guī)模和范圍，新建房屋要按照規(guī)劃審批用地，逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中。中心村和小城鎮(zhèn)建設要合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃，不得隨意征、占農(nóng)用地。小城鎮(zhèn)建設要明確供地方式和土地產(chǎn)權關系，防止發(fā)生土地權屬糾紛。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要嚴格限制在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，不符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物、構筑物不得改建、擴建，并結合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改革和土地整理逐步調整、集中。

嚴格控制高速公路服務區(qū)用地范圍，公路兩側符合條件的農(nóng)田，必須依法劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。

二、加強對農(nóng)民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)

農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設;對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

要對未經(jīng)審批擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO用地的情況進行認真清理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，要限期恢復農(nóng)業(yè)用途，退還原農(nóng)民集體土地承包者;符合土地利用總體規(guī)劃的，必須依法重新辦理用地手續(xù)。

三、加強對農(nóng)林開發(fā)項目的土地管理，禁止征用農(nóng)民集體土地進行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)

農(nóng)林項目開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，土地權屬和地類必須經(jīng)過嚴格認定，任何單位和個人不得在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動。

進行農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)。

以承包經(jīng)營方式使用國有土地進行農(nóng)林項目開發(fā)的，必須簽訂國有土地承包合同，約定雙方的權利和義務。

農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴格按照批準的規(guī)劃用途使用土地，嚴禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂設施等房地產(chǎn)開發(fā)，確需配套進行非農(nóng)建設的，要依法辦理建設用地審批手續(xù)。屬于基本建設項目的，必須嚴格按照基本建設程序履行審批手續(xù)。建設項目經(jīng)批準后，方可辦理建設用地手續(xù)，嚴禁未批先用土地。

四、強化開發(fā)用地的監(jiān)管，禁止利用土地開發(fā)進行非法集資

農(nóng)林開發(fā)用地必須依法進行土地登記，明確規(guī)劃要求和轉讓、轉租的限定條件，未經(jīng)批準不得擅自進行分割轉讓、轉租。通過出讓方式取得的國有土地使用權或以拍賣方式取得的集體所有的未利用土地使用權，在交清全部土地價款、完成前期開發(fā)后，方可依法轉讓、出租、抵押;以租賃或承包等其他方式取得的土地使用權，未經(jīng)原出租或發(fā)包方同意，不得轉讓、出租、抵押或轉包、分包。

人民銀行要加強對農(nóng)林開發(fā)項目的信貸管理，加大對以土地開發(fā)、土地轉讓為名進行非法集資行為的監(jiān)管和查處力度。對未交清土地價款、未取得土地使用權的開發(fā)用地，各有關銀行不得允許其進行抵押貸款。

工商行政管理機關要加強對開發(fā)企業(yè)的工商管理，嚴格核定開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍。開發(fā)企業(yè)不得使用“招商”等不規(guī)范用語，不得非法從事金融業(yè)務;吸收股東進行土地開發(fā)的，不論以出售、轉讓土地使用權方式，還是以其他方式增加新的股東，均應按《中華人民共和國公司法》的規(guī)定辦理企業(yè)登記注冊手續(xù)。加強對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，對超范圍經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，要堅決查處;對非法集資的企業(yè)，一經(jīng)查實，堅決吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并依法追究有關當事人的責任。

五、規(guī)范國有土地交易活動，制止炒賣土地

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以招標、拍賣方式提供。出讓土地首次轉讓、出租、抵押，必須符合法律規(guī)定和出讓合同約定的條件，不符合條件的不得轉讓、出租、抵押。劃撥土地使用權轉讓、出租等，必須經(jīng)有批準權的人民政府批準。

嚴禁利用建設項目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地。對已批準立項的建設項目，其建設用地符合土地利用規(guī)劃的，必須限期辦理用地手續(xù)。

國有企業(yè)改組、改制等涉及土地使用權交易時，不得低價售賣土地，要擬訂土地資產(chǎn)處置方案，中央企業(yè)要選擇減輕中央財政負擔的方案，報國務院土地行政主管部門批準。

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房入市涉及土地使用權交易的，必須將其中的土地收益依法上繳國家。

六、全面清理土地轉讓、炒賣土地情況，堅決查處土地使用權非法轉讓和農(nóng)民集體土地非法交易的行為

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要組織力量對本行政區(qū)域內(nèi)土地轉讓、炒賣土地情況進行一次全面清理。清理的重點是城鄉(xiāng)結合部，特別是公路兩側私搭亂建的違法用地。凡符合土地利用總體規(guī)劃而未按規(guī)定辦理有關手續(xù)的，必須限期辦理，逾期不申報的，按非法占地予以查處。

對現(xiàn)有各種以“果園”、“莊園”名義進行招商和炒賣土地的開發(fā)項目進行清理，按照“誰批準、誰負責”的原則，妥善處理存在的問題，對違反規(guī)定的，要追究有關當事人的責任，構成犯罪的，要移交司法機關追究刑事責任。在清理規(guī)范之前，各地要立即停止各類“果園”、“莊園”、“觀光農(nóng)業(yè)”等開發(fā)項目和用地的審批。要通過完善舉報制度、強化輿論和群眾監(jiān)督，及時查處炒賣土地行為，防止死灰復燃。

國務院各有關部門和各省、自治區(qū)、直轄市人民政a府要認真貫徹落實本通知精神，制定相應的實施辦法和相關的實施細則，確保加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地各項規(guī)定的落實。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要在1999年12月底前將清理本行政區(qū)域內(nèi)土地轉讓、炒賣土地的情況向國務院作出報告。國務院責成國土資源部會同有關部門負責本通知貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查和落實工作，并定期向國務院作出報告。