土地流轉(zhuǎn)價格的公平性應(yīng)該如何構(gòu)建

1、建立、健全土地流轉(zhuǎn)價格的評估辦法及評估體系；以農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格為例，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格最常用的評估方法是市場比較法/收益法及基準地價修正法；如果當?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場非常活躍，其土地流轉(zhuǎn)價格可采用市場比較法，流轉(zhuǎn)價格可直接參考市場最新同質(zhì)地塊進行修正；如土地流轉(zhuǎn)市場處于發(fā)展初期，其可考慮收益法，收益法是根據(jù)該塊土地前三年主要大宗農(nóng)作物的平均產(chǎn)值，扣減所有生產(chǎn)費用(包括各類農(nóng)資、農(nóng)工費用等)，及各類補貼(如有)，可計算出該塊土地年均收益，這個可作為土地流轉(zhuǎn)價格的參考；對于已完成農(nóng)用地分等定級工作，且制訂了基準地價地區(qū)，其土地流轉(zhuǎn)價格可按照可比基準地價進行修正；

2、鼓勵發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信息平臺及土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫，土地流轉(zhuǎn)平臺及數(shù)據(jù)庫需及時統(tǒng)計、更新全國各地各類土地的流轉(zhuǎn)信息，主要包括土地位置、流轉(zhuǎn)規(guī)模、流轉(zhuǎn)價格、流轉(zhuǎn)期限、交易主體等；隨著市場上土地流轉(zhuǎn)信息的完善與對稱，土地流轉(zhuǎn)價格自然會趨于公平；

3、培育一批具有土地流轉(zhuǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)，要求評估機構(gòu)嚴格執(zhí)行土地流轉(zhuǎn)價格評估方法及體系，在實際中按照分類指導(dǎo)、科學(xué)測算、現(xiàn)實比較和幅度遞增相結(jié)合要求，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方采取協(xié)商定價、投標定價、競拍定價等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格，以保證整個土地流轉(zhuǎn)市場流轉(zhuǎn)價格的公允性。

土地流轉(zhuǎn)價格存在差異的原因土地的不可移動性及自然條件的特殊性決定了各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價格存在很大差異，其主要原因有：

(1)區(qū)位條件，是否是大中城市的郊區(qū)，離中心城區(qū)距離，離國道、省道距離等；

(2)自然條件，水源、光照、土壤條件、土地平整程度及農(nóng)田水利設(shè)施是否方便；

(3)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模及流轉(zhuǎn)期限。

隨著全國各類土地流轉(zhuǎn)信息平臺及土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫的快速發(fā)展，及土地流轉(zhuǎn)評估機構(gòu)的規(guī)范發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)市場及土地流轉(zhuǎn)價格會越來越規(guī)范公平，各類關(guān)于土地流轉(zhuǎn)價格的糾紛會逐步減少。

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