一、賣方違約起訴流程是怎么樣的?

賣方違約起訴流程是書寫起訴狀，到法院立案窗口進行立案，立案受理完畢之后，就是開庭審理階段，最終作出判決。房產合同賣方違約訴訟對方要承擔違約的的責任，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

若買方不接受協商，可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當買方滿足以下5個條件時，也可主張強制過戶：

a.簽訂的買賣合同有效;

b.購房人具有購房資質;

c.購房人具有全款能力，若批貸函已下發，部分法院也會支持過戶;

d.售房人構成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料;

e.交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會判決強制過戶，需要根據具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔，但屆時真是得不償失了。

注意事項：

①繼續履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經完成過戶的情況下，售房人已經無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

②法院只可能判決強制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

二、房價上漲賣方違約怎么辦?

原被告雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，應合法有效，交易不能正常進行的原因在于被告，被告的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。這時買方應采取一些措施最大限度保護自身利益。

1、對賣方要求加價或拒絕繼續履行合同的事實進行取證。主要有：在中介主持下進行協商，由中介作為第三方證人;對溝通過程進行錄音;通過手機短信獲取對方違約的信息;向公證處申請證據保全等。

2、賣方在這一階段往往會回避磋商，或找各種理由不愿接收買方的購房款。這時，買方應及時以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務。包括要求主動履行付款義務，以防止將來賣方反倒說買方沒有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，建議買方委托律師發《律師函》，因此，在簽訂買賣合同時應注意在合同上約定清楚雙方的送達地址。

3、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行;另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價更高的買家，并辦理了過戶手續。這兩種情況，買方均可向賣方主張違約責任，其損失構成主要包括：雙倍定金或者違約金(注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價高者)買方已經支付的中介費、房屋的差價損失。這兩種情況的區別在于，房屋差價損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價格評估并取中間值的方式確定;后者因另售的價格明確，法院會直接認定前后交易的差價確定買方的損失。也就是說，買方通過訴訟途徑可以彌補因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價最終會落的一場空。

簽訂合同之后，就說明雙方當事人必須嚴格的按照合同當中關于雙方的權利義務所做出的約定來進行處理，如果因為違約而導致的一切責任產生，完全可以到法院進行訴訟。法庭訴訟過程必須是首先進行起訴案件，然后受理案件。

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