(一)如何審查拆遷許可證

除非經(jīng)過專門的法律調(diào)查，一般被拆遷方在面對拆遷許可證(征收決定)的時候只能從形式上進行審查。拆遷許可證(征收決定)在形式上大約包括這樣幾項內(nèi)容：許可文號、拆遷(征收)主體、項目名稱、拆遷(征收)范圍、拆遷實施單位、拆遷(征收)期限、許可證發(fā)放機關(guān)、發(fā)放日期，在具體的實務(wù)維權(quán)中我們發(fā)現(xiàn)大約會在這樣幾個方面存在瑕疵：

1.拆遷(征收)主體

拆遷(征收)主體不明確，或者缺乏拆遷方的資質(zhì)，為非獨立法人單位，如某某拆遷辦公室，某某拆遷指揮部。如果是征收項目，那么征收主體就是政府部門的房屋征收辦，這時候主要審查征收決定審批的級別是否符合法律的規(guī)定，是否存在越級發(fā)放、越權(quán)發(fā)放的情形。

2.拆遷(征收)范圍

有的項目拆遷范圍模糊不明確，經(jīng)過調(diào)查以后才發(fā)現(xiàn)，有的被拆遷方根本不在被拆遷范圍內(nèi)，這就是典型的拆遷范圍超出了規(guī)劃和建設(shè)用地的批準范圍。

3.拆遷(征收)期限

這里我們要審查許可證的審查起始時間，主要是核實是否超出拆遷期限的問題。如果一旦超出許可的拆遷期限，而拆遷方又不能及時地取得續(xù)證，那么拆遷方就涉嫌違法超期拆遷，這時雙方所簽訂的補償協(xié)議是無效的。

(二)如何審查評估報告

拆遷(征收)中，評估報告的重要性相信大家都很清楚。但是其意義有多大?會給被拆遷企業(yè)帶來些什么?可能被拆遷的企業(yè)朋友不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評估報告的作用和意義。

1.評估報告的內(nèi)容

我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進行了實地測量，有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評估報告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費和一次性停產(chǎn)停業(yè)補償一般不在評估報告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標準直接計算。有些不正規(guī)的評估報告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實，然后乘以他的補償單價，就直接出來最后的數(shù)字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項，如果有的話是可以補的。

2.此次評估的意義

這個時候我們來鑒別一下此次評估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告，表示送達的就不是法律意義的評估報告，就是告知你一個大概的補償總額。再直接的說就是告訴你，你這個企業(yè)我準備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報價，這個報價一般來講應(yīng)該講都會比較低，這個低價來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會作為違章處理，如果是違章建筑，必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴重偏低。

其實經(jīng)驗告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒有什么實際的意義，對整個補償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔茫詈玫霓k法就是不予理睬。

對于正規(guī)的評估報告，也就是有評估時間、有現(xiàn)場測量、有評估公司、有評估方法的，應(yīng)該引起我們的重視。因為這樣的評估報告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據(jù)。所以在簽收上要謹慎，如有必要須提起評估復(fù)核，將要求鑒定以及重新評估等方面要進行法律程序的啟動，防止一些不利于我們的事情發(fā)生。

對于拆遷人給我們的第一份評估報告，首先我們一定要清楚一點就是評估是你最后簽訂補償協(xié)議的一個重要依據(jù)，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報告看作拆遷方的首次報價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報告進行補償，最后怎么評估的就按照評估的進行補償，實踐告訴我們通過爭取往往補償數(shù)額是會有變化的。

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