如何避免購(gòu)房定金糾紛

一、定金在簽定合同前收取不平等

定金的主要功能履行合同和證明合同，因此，在一般情況下，定金是在合同簽定后才收取的。但時(shí)下的購(gòu)房定金，卻是在正式的商品買賣合同簽訂之前繳交的，反而成了合同簽訂和成立的前提條件。

就一般商事合同來說，由于交易雙方對(duì)信息的掌握是基本均等的，因此，一般商事合同在訂約前收取定金有其合理性基礎(chǔ)，但是，在商品房買賣過程中，很難做到消費(fèi)者與開發(fā)商交易信息的均等，消費(fèi)者大多都是在不了解房屋全面信息的情況下完成購(gòu)房程序，定金的存在更使消費(fèi)者選擇的余地變小，因此，盡管開發(fā)商存在非根本性違約的情形，消費(fèi)者仍然不得不接受不公平的交易，其權(quán)益有無保證是建立在開發(fā)商的良心之上。因此，定金的收取是有失公平合理的。

二、定金該收但要有預(yù)售證

許多發(fā)展商認(rèn)為收取買家一定的定金是合理的。有發(fā)展商表示，作為賣家，最怕消費(fèi)者說好保留，但最后又不要的情形出現(xiàn)，如果發(fā)展商不收取定金，消費(fèi)者無法受到任何約束，那么發(fā)展商的銷售行為就得不到保障。

另有一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房定金是屬于我國(guó)擔(dān)保法中的“立約定金”，其功能是督促合同的簽訂，因此它的存在是合法的。在交納定金后雙方都要按照合同的規(guī)定來執(zhí)行，作為發(fā)展商一定要具備了預(yù)售證才可收取定金，否則，收取的定金不具有法律的效力。對(duì)于交納定金應(yīng)該制作一個(gè)具有可操作性的規(guī)定，如規(guī)定一定的期限，超過期限則發(fā)展商不再歸還購(gòu)房者定金，因?yàn)榘l(fā)展商在等待購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)過程中也付出了一定的成本。

很多購(gòu)房者認(rèn)為不簽合同定金就沒有了，但是如果在合同無法達(dá)成一致尤其是開發(fā)商有違約的情況下，定金是可以退回的。

三、《認(rèn)購(gòu)書》需要統(tǒng)一文本

對(duì)于如何避免“定金糾紛”，有業(yè)內(nèi)人士指出，眼下的“定金糾紛”，主要是因?yàn)殚_發(fā)商的行為沒有統(tǒng)一的規(guī)范。建設(shè)部門已公布了房產(chǎn)交易中的商品房買賣合同范本，但在交納定金時(shí)所簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》內(nèi)容卻沒有統(tǒng)一的規(guī)范，發(fā)展商都是自行擬定，五花八門，也為糾紛種下了禍根。建議由有關(guān)部門制定統(tǒng)一的《認(rèn)購(gòu)書》文本，向社會(huì)公示后予以確定。