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寧波
大房東不允許轉租,二房東的轉租合同有效嗎
我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規定：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
我國《合同法》第二百二十四條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該條是否說明承租人就無權轉租呢?法律如此規定其本意是為了保護出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權。為了防止承租人在未經出租人同意的情況下，利用租賃物轉租漁利，攪亂市場價格;也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉移的是租賃物的占有、使用和收益權，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內應有的權利，不應該加以否定。所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可以轉租時，承租人未經出租人同意對租賃物進行轉租，并不屬于無權處分，而是正當行使收益權，轉租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權利。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時，承租人對租賃物進行轉租，違反了誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，才屬于無權處分行為，出租人不予追認，轉租合同才為無效合同。
對于我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。因建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院部門規章，其性質是行政管理行為，而不是司法行為。
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