房屋到一定的時間后會進行拆遷，房主會得到一筆拆遷費。關于拆遷費的估算，法律中有詳細的規定。下面從拆遷評估的技術方面作簡單介紹，并就拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作一初步分析。

1.拆遷評估中的常見問題及處理辦法

根據(京國土房管拆字[2001)1234號)《關于印發<北京市房屋拆遷評估規則(暫行)>的通知》及(京房地評字[1999]656號)《關于印發(北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準>的通知》，拆遷評估的計算公式是：

住宅房屋拆遷補償價：(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

非住宅房屋拆遷價格=區位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價

不難看出，計算公式中幾個關鍵值的取定直接影響著補償結果的高低。例如基準地價的取值，每一級別的基準地價的低限與高限之間差額很大，從每平方米建筑面積120—1200元不等，非住宅的區位價高低限每平方米建筑面積相差1000—2000元，實際操作中該如何把握?文件規定：“被拆遷房屋建筑面積為被拆遷房屋權屬證明文件上標明的建筑面積”。但在拆遷過程中，有許多由于各種客觀原因沒有取得房屋產權證的房屋，該如何處理?下面分別就城市國有土地和農村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法作初步分析。

1.1城市國有土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法

1.1.1基準地價(區位價)的確定

由于城區內被拆遷房屋的面積大多較小，補償價款的多少主要取決于基準地價(區位價)的高低，所以老百姓普遍對基準地價的取值比較敏感，而且近期由于城區內舊城改造的速度較快，涉及的拆遷范圍較廣，老百姓對各區域拆遷補償價格會有一個比較，因此，評估機構一方面要進行全面的市場調查，掌握各區域尤其是拆遷對象附近區域的拆遷補償價格水平，認真分析區域因素和個別因素的影響，同時要積極與政府主管部門溝通，因為各區政府對本區內的拆遷補償價格水平有一個整體平衡、把握。

1.1.2被拆遷房屋建筑面積的認定

城區房屋的建筑面積一般以房屋所有權證、房屋租賃契約等權屬證明文件上標明的面積為準;對于翻建的房屋，要核對其現狀是否與房產證上登記的內容一致，如果不同，應詢問房屋所有權人翻建時是否辦理過建設工程規劃許可證(主要針對私房和單位非住宅)，有建設工程規劃許可證但與房產證有出入的(建設工程規劃許可證在房產證之后)，可暫按建設工程規劃許可證上登記的資料評估，同時提醒房屋所有權人到房屋所在地的國土資源和房屋管理部門辦理確權證明。如果翻建時未辦理建設工程規劃許可證，則只能按房產證上登記的資料評估。

1.2農村集體土地拆遷評估工作中的常見問題及處理辦法

在農村集體土地拆遷評估過程中，農村房屋的院落面積和建筑面積比城區內大得多，由于管理的不規范，絕大部分房屋沒有產權證或其他合法的證明文件，甚至沒有審批手續，私搭亂建現象普遍。造成了建筑類型雜亂，建筑密度大，房屋情況復雜。

1.2.1被拆遷房屋建筑面積的認定

(京國土房管拆字[2001]1188號)《<北京市城市房屋拆遷管理辦法)實施意見》第15條規定“被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權證的房屋，其建筑面積以實際測量的正式房屋面積為準。”

1.2.2違章面積的剝離

剝離違章建筑面積可從兩個角度考慮：一是從建筑工程技術角度進行把關，1188號文對正式房屋的確認標準如下：(1)柱高2m以上，建筑面積7m2以上;(2)三面有墻，有正式門窗;(3)屋頂有保溫層。二是從合法性角度進行剝離，看其有無宅基地及建房審批文件。

自2003年8月1日起施行的(北京市人民政府令第124號)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》農村集體土地的征地拆遷提供了政策依據。

2.拆遷評估中的其他問題——重置成新價的估算

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。

目前，重置成新價的計算依據為京國土房管拆[2003]80號關于發布《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的通知。