如何防范拆遷安置協議簽訂風險

第一，未與任何拆遷主體簽訂書面協議，或只是簽了空白協議。很多被拆遷戶來咨詢德-凱律師時，總是會提出自己沒有任何材料。有的被拆遷戶甚至領了部分拆遷款，但是沒有人跟他們簽協議。有的被拆遷戶被逼迫簽了空白協議，但是具體協議內容一概不清楚。這是在簽署拆遷安置協議時，常常會遇到的風險之一，該風險一方面因被拆遷戶不懂法而起，另一方面因政府的強勢或自身違法而生。因此，不簽協議或逼迫被拆遷戶簽署空白協議，在協議履行過程中，尤其是對補償款數額、安置房套數等問題上，都極容易產生糾紛。

第二，雖然簽了拆遷安置協議，但是簽訂協議的雙方主體并不適格。律霸網小編代理的多起非正規房屋征收項目中，諸多房地產開發商作為協議甲方與被拆遷戶簽署拆遷協議。這直接與拆遷相應法律法規相違背，也與合同相對方主體是否適格存在沖突。除了開發商作為合同甲方外，律霸網小編接受委托的案件中，還有政府設置的臨時拆遷指揮部與被拆遷人簽署的拆遷協議。目前對于這種情形，法律上并不存在太大的障礙，但是一旦涉及訴訟，對于被告主體的選擇，同樣需要進行明確。當然，現實項目中，合同乙方，即被拆遷戶也存在合同簽訂主體不適格的情形，比如房屋性質是公房，房屋產權人屬于父輩，或者有其他權利人等等。因此，當不具備主體資格的一方簽署了拆遷補償協議，同樣存在協議效力與協議履行等法律障礙。

第三，拆遷雙方簽訂的拆遷補償協議中，對于房屋的具體面積、門牌號等在協議中約定不清。造成潛在的協議約定不明，繼而造成協議雙方，尤其是協議甲方在履行協議時相互扯皮。律霸網小編代理的一起農村宅基地騰退案件中即存在這種情形，因事發拆遷起于2002年，當時的拆遷法規，拆遷政策尚不齊全。被拆遷人在與村委會簽署的拆遷協議中，對于安置房的具體面積大小、具體位置、具體門牌號等約定并不清楚。被拆遷戶每次找到村委會要求履行協議時，村委會總是以無房無錢推脫。最終協議遲遲未能履行，不得已通過訴訟方式解決。對于此種情形，《合同法》第六十一條也做了明文規定，即合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。因此，即便合同約定不明，依據上述法律規定，拆遷協議簽訂雙方完全可以協議補充，無法協議補充時，應當依照合同相應條款或交易習慣進行確定。

第四，被拆遷戶簽署的拆遷協議系拆遷人提供的格式協議，且格式協議中的部分條款對被拆遷戶不利。這種情形是律霸網小編代理拆遷協議糾紛中最為常見的一種形式。因為拆遷協議往往都是拆遷人提前擬定好的書面格式范本，被拆遷人往往沒有修改的任何權利和機會。因此，被拆遷人在草草簽訂協議后，往往會發現一些條款對自己不是很有利。根據《合同法》第四十一條之規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。因此，對于合同條款的理解如果產生爭議，應當考慮合同的擬定主體系拆遷人一方制定的客觀實際情況。另依據《合同法》第一百二十五條之規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定條款的真實意思。所以，對于拆遷協議條款產生理解不一時，應結合合同全文條款及合同訂立目的及交易習慣等因素，認定合同雙方的真實意思表示。假如存在意思表示不明時，也應當作出不利于提供格式合同一方的解釋。

第五，拆遷補償安置協議簽署后，拆遷人遲遲不履行協議約定的支付補償款或及時安置拆遷安置房的義務。此時，德-凱律師建議被拆遷戶及時啟動法律程序，維護權益。以防止出現訴訟時效過期，對方主體變更等維權困難的情形。另外，在對方無法履行協議約定義務時，被拆遷人也要咨詢專業人士，分析對方無法履行協議的具體原因，以便找到突破口，將自己的損失降至最低。

當然，現實生活中的拆遷協議在簽訂過程中，存在的風險并不能全部一一列舉，因具體案情不一，每個項目情況不同，造成了糾紛的根源、維權的方式也不盡相同。在此提醒廣大被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議時需謹慎，切不可馬虎大意，以為拆遷利益勝券在握。一旦白紙黑字簽上，一切法律后果也不得不自行承擔。

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