上訴人(原審被告)A。

被上訴人(原審原告)B。

A、B原系戀人同居關系。2007年11月，A與上海某房地產公司簽訂《房地產求購居間協議》，表達了對案外人C在上海某房地產公司處掛牌銷售的位于上海市浦東新區X路X弄X號X室房屋(建筑面積100.61平方米)的購買意向，并經上海某房地產公司居間與案外人C簽訂了《房地產買賣居間協議》及補充協議，確定房屋總價款為人民幣(下同)1,038,000元，其中1,000,000元作為合同價款，38,000元為搬遷補貼款。2008年1月31日，A、B共同作為買受方與出售方C以合同價1,000,000元簽訂了《上海市房地產買賣合同》，1,038,000元房屋總價款中首付款為338,000元，由出售方C于2008年3月6日出具內容為“合計收到A(某路2066弄16號1205室)房款首付人民幣叁拾叁萬捌仟元整”的收條1份;另由A作為借款人借個人住房商業性貸款400,000元、個人住房公積金貸款300,000元。為購買系爭房屋，A還支付了傭金、契稅、評估費、雜費等近30,000元。2008年3月24日，系爭房屋權屬經核準登記為A、B共有。目前由A居住使用系爭房屋。

2007年11月7日至2008年2月4日，A、B之間以及與出售方之間發生如下銀行轉賬情況：1、A于2007年11月7日轉給B50,000元;2、B于2007年11月8日轉給出售方C110,000元;3、B于2007年11月10日轉給A20,000元;4、B于2008年1月31日、2月3日、2月4日分別轉給C的配偶D30,000元、50,000元、15,000元，計95,000元。

B請求依法分割系爭房屋。A辯稱，系爭房屋由其于2007年11月獨自購買，因當時其與B系戀人關系，B承諾與其結婚并表示會在B北京房屋的房產證上加上其名字，誘使其將B列為系爭房屋的權利人。雙方相識、戀愛后，B經常向A借取現金，并在淘寶網上以虛擬交易的形式套取A信用卡內的錢款，故支付房款時有部分資金從B銀行賬戶轉出，實為B歸還A的借款，不能視為B的出資，因此購房首付款338,000元均系A支付。A系700,000元組合貸款的借款人，B未參與貸款及還貸，故貸款部分亦屬A出資。A為購房還支付了傭金、契稅、評估費、雜費等費用，裝修也由A出資。由此，A要求確認系爭房屋歸其所有，由其補償B30,000元。

經B申請，原審法院通過上海市高級人民法院委托上海某房地產估價有限公司對系爭房屋進行評估，評估價值為1,907,200元，其中含房屋裝修價值44,000元。

各方觀點

判決后，A不服，上訴于二審法院，訴稱：1、因A與B就系爭房屋的共有方式沒有作出明確約定，根據物權法的相關規定，應認定雙方對系爭房屋系按份共有。2、原審法院酌情確定B享有572,160元房屋折價款系未考慮本案實際情況作出的處理，A對此不予認可。3、原審法院認定B支付首付款175,000元缺乏依據。首先，B向系爭房屋產權人C的丈夫D轉賬支付的95,000元不能認定是支付系爭房屋的房款。其次，系爭房屋支付首付款時B的資金狀況是負數，故其沒有支付房款的能力。第三，A持有出售方C出具的收到首付款338,000元的收條，此即表明首付款均由A支付，A是首付款的唯一支付主體，原審法院認為收條接受主體不必然等于房款唯一支付主體缺乏依據。由此，A請求二審法院依法撤銷原審判決第二項，改判A支付B補償款60,000元。

B辯稱：原審法院所作判決已經有利于A，故不同意A的上訴請求，請求二審法院依法維持原判。

法院觀點

原審認為，財產可以由兩個以上的公民共有。因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。A、B同居戀愛關系終止意味著雙方已經喪失對系爭房屋共有的基礎，故B要求對系爭房屋進行分割，符合法律規定，予以準許。經查，系爭房屋的購買確以A經辦為主，出售方的首付款收條也出具給了A，但從收條內容來看，付款行為非一次發生，且系爭房屋的購房人為A、B兩人，故收條的接受主體并不必然等于房款的唯一支付主體。從實際情況來看，在辦理購房手續的一段時期內，存在由B向出售方C及其配偶D銀行賬戶多次轉賬計205,000元以及A向B銀行賬戶轉賬50,000元但之后B向A銀行賬戶轉賬20,000元的事實，故從B銀行賬戶實際轉出金額為175,000元。A雖辯稱系爭房屋的出售方為C，但D作為C的配偶，B向D銀行賬戶轉賬的時間發生在房屋買賣交易階段，在A未舉證證明B與D之間存在其他業務往來的情況下，B主張該部分轉賬實為支付購房款符合生活常理，予以確認。另外，根據《房屋擔保借款合同》顯示，A作為借款人向銀行貸款700,000元，鑒于該部分借款系以A名義向銀行貸款并實際由A承擔按揭還款，故A以貸款方式融資后支付的購房款屬于A的出資。綜上，根據現有證據表明，B在整個購房過程中實際支付175,000元。對于房屋的裝修，A持有部分裝修款單據，B實際參與裝修事宜的籌措但無證據表明其實際出資。現系爭房屋的權屬經核準登記明確為A、B共同共有，在共有人之間對于權屬份額無法達成協議的情況下，應考慮共有人對系爭房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，酌情確定各自的權屬份額。系爭房屋現實際由A占有使用，另根據貸款及還貸情況，并綜合房地產市場變動情況等因素，以A取得系爭房屋權屬并支付B房屋、裝修折價款為宜，對于折價款數額，原審法院酌情確定為572,160元。至于系爭房屋內的家具，B未提出明確的訴請，不作處理。

二審法院認為，原審法院認定系爭房屋的權屬經核準登記明確為A、B共同共有，但根據查明的事實，系爭房屋的權屬登記狀況中并未載明A、B對系爭房屋的共有情況，而根據《中華人民共和國物權法》第一百零三條關于共有人對共有的不動產或者動產沒有約定共有方式或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等以外，視為按份共有的相關規定，應認定A與B對系爭房屋系按份共有，此亦符合A、B的本意，故原審法院認定雙方對系爭房屋系共同共有屬適用法律有誤，二審法院對此予以糾正。

鑒于A、B對系爭房屋屬于按份共有，現B要求分割系爭房屋，應根據按份共有的分割原則予以確認。根據《物權法》第一百零四條關于按份共有人對共有物享有的份額沒有約定或者約定不明確的按照出資額確定的相關規定，以及雙方當事人對系爭房屋判歸A所有均不持異議的情況，就B應分得的房屋折價款應按照上述規定以B的實際出資額予以認定。現原審法院認定B就購買系爭房屋實際出資175,000元，其中包括B支付給出售方C、D以及B與A之間往來款的折抵。A對B的付款予以否認，其主要理由有三，一是D非房屋出售方故無權收取房款;二是B沒有支付房款的能力;三是其與B之間的款項往來實際系B歸還其的借款。對此，就B支付給出售方C的丈夫D的款項應認定為系爭房屋房款的理由原審法院已經進行了充分地闡述，A以D非房屋出售方而否定B支付給其的款項缺乏依據。就B是否具備支付系爭房款能力以及B與A之間是否存在借款、還款關系的問題，鑒于A提供的證據尚不足以證明其所主張的上述事實，故對此均不予采納。就A關于其持有C出具的首付款收條，由此可以表明全部首付款由其支付的主張，因其該主張明顯與本案實際付款情況不符，且有違通常認知，故對此亦不予采信。由此，應以175,000元作為B對系爭房屋的實際出資額認定其應獲得的房屋折價款。需要說明的是，鑒于購買系爭房屋時房屋系毛坯狀態，而B并無證據證明其就房屋裝修曾有出資，故在計算B應取得的房屋折價款時應扣除系爭房屋現包含的房屋裝修價值44,000元。由此，B應取得的房屋折價款應為305,378元，原審判決第二項確定的款項不當，對此予以變更。

律師點評

本案中雙方的爭議點在于同居期間購買的房產如何分割?而這一問題的本質在于對同居期間的財產性質的不同認識，是按份共有還是共同共有，成為雙方爭議的焦點。按份共有和共同共有是民法上的兩種共有形式。按份共有，是指兩個或者兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產享有權利和承擔義務;共同共有，是指兩個或者兩個以上的共有人，根據某種共有關系而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務的一種共有關系。共同共有主要有兩種基本形式，即夫妻共同財產和家庭共同財產。關于同居期間的財產性質認定，《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第8條、第10條規定，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。具體分割財產時，應照顧婦女、兒童的利益，考慮財產的實際情況和雙方的過錯程度，妥善分割。這一司法解釋只提到了按照一般共有原則處理，而一般共有原則到底是共同共有還是按份共有，并沒有提及。1998年通過的《民通意見》第88條規定：“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。”第90條規定：“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理;沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。……”2001年通過的《婚姻法司法解釋(一)》第十五條規定：“被宣告無效或被撤銷的婚姻，當事人同居期間所得的財產，按共同共有處理。”但是，2007年10月1日起施行的《物權法》第一百零三條則規定：“共有人對共有的不動產或動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。”綜上可知，不論從位階上還是頒行時間先后上，都應適用《物權法》的規定，況且，最高人民法院于2008年12月發布的《最高人民法院關于廢止2007年底以前發布的有關司法解釋(第七批)的決定》將《民通意見》第88條、……廢止，理由是與物權法有關規定沖突。因此，當事人同居期間所得的財產在約定不明的情況下，應按照按份共有予以分割，即參照雙方的出資份額予以分割。如果一方在取得該財產過程中有輔助性勞動及提供生活幫助的，可根據其作用的大小確定不同的份額。

本案中，系爭房屋的權屬登記狀況中并未載明A、B對系爭房屋的共有情況是按份共有還是共同共有，根據前文所述原則，應認定A與B對系爭房屋系按份共有，應根據按份共有的原則予以分割。《物權法》第一百零四條規定：“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。”在原審法院對系爭房屋的歸屬作出認定且雙方均不持異議的情況下，關于B應取得的房屋折價款應根據B的實際出資額予以確定。

關于B的出資額。根據2007年11月7日至2008年2月4日，A、B之間以及與出售方之間發生的銀行轉賬情況，在折抵A與B之間的往來款后，有證據證明以B的名義實際支付給出售方C及其配偶D合計175，000元。關于B支付給出售方配偶的款項性質認定。B向D銀行賬戶轉賬的時間發生在房屋買賣交易階段，現無證據證明B與D之間存在其他業務往來，且D作為C的配偶，夫妻之間在對外關系中具有一般家事代理權，夫妻財產在無特別約定情況下實行夫妻財產共同制。綜上所述，B主張該部分轉賬款實為支付購房款符合生活常理，關于房屋的裝修出資，因無證據表明B有實際出資，因此在整個購房過程中有證據證明的B實際出資額為175，000元。房屋市值為1，907，200元，扣除裝修價值44，000元后，根據各自出資額確定房屋折價款。