開發(fā)商強(qiáng)拆住戶如何維權(quán)

面對強(qiáng)拆，被征收人不能單純依靠政府的保護(hù)，因?yàn)槟承┑胤秸藭r(shí)正是強(qiáng)拆的推動者。被征收人需要充分地運(yùn)用法律賦予的權(quán)力來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。筆者將此歸納為房屋征收維權(quán)21招。

一、知曉房屋征收的法律真諦

房屋征收制度是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，對確需征收、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，依法征收并給與補(bǔ)償?shù)娜恳?guī)范的總和。維護(hù)被征收人的合法權(quán)益是這個(gè)制度的重要內(nèi)容。如果被征收人和征收人都真的而非僅僅是字面地知曉上述房屋征收法律制度的真諦，懂得尊重法律，依法維權(quán)，合法征收和補(bǔ)償都會變得輕松。

二、在土地上使用權(quán)預(yù)先設(shè)防

房屋征收在絕大多數(shù)時(shí)候是瞄準(zhǔn)房屋底下的土地而來，所以，被征收人在土地使用權(quán)上預(yù)先設(shè)防就具有十分重要的意義，是先行一步、事半功倍的行為。

對此，房東們要重視土地使用權(quán)登記發(fā)證制度。一是及時(shí)完善自己的房屋和土地的登記;二是被征收的房產(chǎn)都是有國有土地使用權(quán)的。

三、主動參與規(guī)劃和計(jì)劃

在規(guī)劃和計(jì)劃環(huán)節(jié)奮力抗?fàn)幍姆晌淦魇恰秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：

“依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃”。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

作為被征收人，在規(guī)劃和計(jì)劃編制、修改的各個(gè)環(huán)節(jié)，充分使用知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，無疑對于維護(hù)自身的合法權(quán)益和社會公共利益，有著十分重要的意義。

四、要求確定房屋征收的范圍

在鄭州市曾經(jīng)有用透明膠帶貼拆遷公告、貼后就撕去的高招;而杭州則曾有在杭州日報(bào)的廣告欄登拆遷公告的絕招，想知道房屋征收與補(bǔ)償條例。巧合的是過了三個(gè)月，裁決就下來了，被拆遷人才知道自己的房屋在拆遷范圍呢。于是去起訴拆遷許可違法，法院則以過了訴訟時(shí)效為由，無情的駁回了起訴，直接剝奪了民眾的訴權(quán)。

即使如此，我們還是要堅(jiān)持被征收人的知情權(quán)和法律救濟(jì)權(quán)，堅(jiān)持征收人有義務(wù)依法公告征收范圍等事項(xiàng)，堅(jiān)持審查政府是否依法即使將房屋征收相關(guān)的內(nèi)容公告。如果基層政府沒有認(rèn)真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條的規(guī)定：“市、縣級人民政府做出房屋征收決定后，應(yīng)當(dāng)即使公告”;那么按照條例“第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主，程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則”，未依法公開的行政決定不應(yīng)當(dāng)發(fā)生法律效力。

五、正確界定建筑面積

征收的對象是房屋，房屋的量化指標(biāo)是面積。所以，建筑面積如何界定?這里的貓膩是補(bǔ)償不公的重要原因。

對于房屋的建造和拆遷，其面積計(jì)算本來是一致的。但是在過去的拆遷中，建筑面積的爭論是常見的糾紛。主要表現(xiàn)：一是被拆遷房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證面積不一致;二是被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)證面積一致但實(shí)際面積不一致。

解決上述問題，雙方要明確采用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即對被征收房屋和補(bǔ)償安置使用一個(gè)計(jì)算方法，嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB-T-2000號《房產(chǎn)測量范圍》。

六、審查是否真是公共利益

是否公共利益的需要，是我們判斷該征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的行為是否合法的首要標(biāo)準(zhǔn)。被征收人有權(quán)嚴(yán)格的對公共利益進(jìn)行審查，以維護(hù)合法權(quán)益

審查是否公共利益的時(shí)機(jī)是越快越好，其方法是從有關(guān)該征收項(xiàng)目的立項(xiàng)前的可行性開始，至法院作出強(qiáng)制執(zhí)行的決定后，都可以運(yùn)用參加論證會，聽證會發(fā)表意見、信訪反映、舉報(bào)、提出信息公開申請、行政復(fù)議和訴訟等方式。被征收人要在對征收決定有疑問的第一時(shí)間想上級人民政府提出行政復(fù)議，或向當(dāng)?shù)刂屑壢嗣穹ㄔ浩鹪V，以減少魚目混珠的可能。

七、明白誰是合法征收當(dāng)事人

被征收人要重點(diǎn)審查征收人一方的主體資格是否合法。主體不合法，視其行為違法的重要原因。

條例規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市縣級人民政府，確定的房屋征收部門(以下簡稱“房屋征收部門”)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

房屋征收部門，可以委托房屋征收實(shí)施單位，房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

八、審查征收決定是否合法

在征收糾紛中，核心的爭論必然是該征收決定是否合法。質(zhì)疑征收決定的合法性，主要應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)方面：

1、批準(zhǔn)(決定)征收的機(jī)關(guān)是否合格，即是否是市縣級人民政府做出。

2、批準(zhǔn)(決定)征收所需的要件是否齊備，即是否為了公共利益，是否根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，是否確需。

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