農民朋友,遇占地或拆遷時,你們總是問補償標準應該是多少,應該怎樣才能提高補償。而我們總會說你不要先談補償問題,而是只談或重點談合法性問題。

這是為什么?說的簡單直白一點,農民朋友的目的并不想管非法合法問題,而是得到合理的補償。但要達到這個目的使用的技巧和方法就是:“不能說補償問題,如果對方屬于非法占地或拆遷,我們就要在非法問題上較真較量,讓對方主動提出給予合理補償,以此達到獲得合理補償的目的。”這就叫“聲東擊西”!

如果您還沒有明白就接著看下面的解釋。如果看完解釋再不明白那就打電話。

在違法的情況下,就談不上補償標準問題,因為法律規定的標準是具有合法手續的前提下的補償標準。如果是沒有合法手續,就是不能占地拆遷的問題,而不是補償多少的問題。

二是這樣才能取得好的效果。

就好比說,有人想要砍你一刀,你當然要拒絕阻止他砍,而不是問如果砍了補償多少錢?如果已經砍完了,那也不能只說補償問題,而要說他砍的非法性問題,要追究他刑事責任,再談補償問題,這樣才壓力大效果好。所以說,我們這樣告訴你是一種非常重要的策略,關系到維權的成敗,關系到你能否得到合理的補償。

你知道“聲東擊西”的道理嗎?很多事情是不能簡單的直接去要,而是要講點技巧的。您不要認為這無所謂。只有從非法問題上較真,對方才會有壓力,最后才能讓對方主動談補償問題,這時候你再說你的補償數額方案,才會有效。只談補償不談非法,等于默認了對方合法,對方肯定會好高興好高興啊!原因就是你把對方最怕的合法非法問題給避開了,這樣一來,對方就沒有弱和怕的地方了。

對方(地方政府或開發商)不會怕你談補償低的問題的。因為他會有一萬個理由說補償不低,其中最有力的理由是評估報告或政府規定的標準。再者即使低也需要法院或政府部門來判斷,他怎么會怕呢!這樣一來本屬于主動的我們就陷入了被動。而當你避開補償問題,說非法問題時,對方就無力還擊了,因為所謂評估報告和補償標準,在非法拆遷占地的情況下是完全無效的!

怎樣判斷是否合法?

對于農村的集體土地而言,沒有省級政府或國務院的征地批文,或雖然有批文,但報批材料中的《征地調查結果確認表》未經你們土地承包人或房主簽字就屬于非法。不管是修公路鐵路還是城中村改造,都可能是非法的,您千萬不要再用不信任的語氣質問我們律師----政府干的國家重點工程怎么可能違法!事實上,大部分重點工程就是違法建設的。當然,這些工程可能會有一些手續,比如立項、規劃等等。但最重要的征地用地手續卻十有八九沒有,而這才是與我們農民最相關的東西。

專業拆遷羅立志律師團隊與您就有關土地維權的咨詢對話,本團隊是專門為農民朋友提供法律服務的,辦理的案件類型主要是與土地相關的案件,諸如非法占地、征地、房屋拆遷以及相關的刑事案件。因此,每天都會接待很多朋友的電話咨詢或當面咨詢,但由于時間的限制和律師水平經驗的差別,這種咨詢的效果未必能夠很好。因此,筆者現將農民咨詢問題中具有重要性規律性普遍性的問題以對話的形式刊出,農民朋友在咨詢前最好先仔細閱讀本文,如果有其他問題然后再進一步咨詢,這樣方能收到更好的效果。

1、我的土地被征了(或我的房屋馬上要被拆掉),但他們給的補償費太少(或根本沒有給),想問問律師,究竟應該補償多少啊?

先不要談補償費多少的問題,首先得看看占地(或拆遷)是否合法,如果不合法,你可以拒絕簽字拒絕占地(或拆遷)。

2、合法肯定合法,是要修公路(或是政府要建新農村;或修水電站.....),是本市的重點工程呢?

不要認為政府出面的項目就一定合法,占地拆遷都是政府的行為;也不要認為重點工程就合法,高速公路鐵路也有很多不合法的,國土資源部的百日行動中查處的違法占地,僅國家級重點工程就占40%以上,如果算上地方的重點工程,那該有多少?!重點工程往往自以為有重點工程的護身符,便感覺違法也有了底氣。

3、怎么才算合法呢?

占用農民集體土地搞建設(農民自己的住宅、村企業和村公益建設除外),必須使用國有土地。所以,必須得有省級政府或國務院的土地征收批文才算合法(當然,批文本身也可能不合法,那就要求撤銷。);如果原來屬于農業用地的,還必須有農用地轉為建設用地的批文,這個轉用批文一般也是省級政府或國務院批準。如果要拆遷房屋,那還要具備更多批準手續,比如:發改委的立項批文、規劃部門的規劃許可批文、國土部門的用地手續批文(是土地征收批準后由誰使用土地的另一個批文)。

4、他們(地方政府或開發商)說有批文啊?

不能說有批文就真的有,即使有批文也要認真研究研究是真是假,是否是你這塊地的批文,有的可能明明沒有卻謊稱有;還有的拿其他地塊的批文來冒充;還有明明需要10個方面批文(如立項、規劃、用地、環保評估、拆遷許可等等),僅僅才有幾個;根據筆者近十年的辦理土地案件的經驗,地方政府和開發商為了將土地這塊肥肉吃到手,真是無所不用其極,什么招數都有。比如,明明沒有批文,拿別的批文“冒名頂替”;明明是50畝地的批文,謊稱100畝地;明明只是農用地轉用的批文,卻稱已經征收了;明明被征地農戶沒有在征收前確認簽字,卻制造假簽字報批;明明是基本農田,卻以荒地上報;明明土地前3年年產值3000元,上報才400元;明明應該國務院批準,卻由一個縣政府批準了;明明是沒有補充耕地,卻編造在哪哪補充了多少耕地;明明是造商品房,卻稱搞農民住宅;明明批準的才30畝,實際占用60畝;明明沒有經過任何征收程序,卻突然冒出來3年以前已經辦理了國有土地使用證;明明還是農村還有500畝土地,卻一紙文件就變成了城市,全部土地也由集體變成了國有;明明什么批文什么手續都沒有,就是要占地要拆房......以上我說的這些造假術都有真實的案例佐證,不是我在這里想象。雖然不能說所有的地方政府都是如此,但確實非常普遍,已經成為了常態,我寫每個造假術時,那些案件就在我腦海里翻滾,那些可憐的農民兄弟當時面對這些粗暴的騙局和暴力的占地拆遷時的畫面就浮現在我眼前,太不像話了,法律已經淪為這些政府愚弄百姓的道具。

5、政府不應該這個樣子啊,我們一直認為政府只是給我們補償費太低,沒想到事情是這個樣子?

當然,我們不是否定整個政府,中央政府(國務院)是不愿意這些問題存在的;地方政府也是某些人在某些方面違法。

6、我怎么才能知道有沒有這些批文呢?

首先是向他們要,誰要占地、拆遷,應該主動出示相關的法律手續,以證明自己的合法性;第二、看看自己是否簽字確認過。第三、看看是否公告過。如果你是土地的承包人,沒有讓你在征收土地報批前的土地現狀調查文件上簽字確認,那當地政府就不能上報材料,就根本不可能批準;當然也有未經土地使用人簽字確認而批準征收的,那要么是假簽字,要么是沒有簽字,但這種批文根本就是不合法的應予撤銷的。(附:2004年10月21日國發〔2004〕28號《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》“在征地依法報批前,要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民;對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認;確有必要的,國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。要將被征地農民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。”)第四、最好的了解真相的辦法當然是到國土資源管理部門(國土局)直接查證,國土部門應該將是否批準了土地征收以及征收的有關內容給農民看,因為這是農民的基本的權利。但實際情況并不樂觀,很多地方的國土部門不讓人們看,好像這是國家機密似的。這種做法剝奪了農民的知情權。事實上很多土地被非法占用,權利又難以維護,其中一個重要原因就是農民不知道情況到底是怎樣的,是否合法不清楚,感覺是違法,但又說不清楚究竟是什么地方存在違法。所以,無論農民去信訪,還是打官司,都不能說到點子上,更不能切中要害。也正因為如此,違法者才肆無忌憚地蠻橫地實施違法。想想看,如果我們將違法的情況調查的一清二楚,那維權就等于已經成功了一半。當然,只是一味埋怨現實沒有用處,專業拆遷維權律師代理案件的第一步就是深查真相,采取各種強有力的手段將征收土地等案卷材料搞到手,當然僅僅看看批文是不行的,還要看所有的報批材料,以發現“問題所在”,然后對癥下藥。為此,我們下大力量進行律師的調查取證培訓,還專門成立了調查取證中心,復雜的取證由專人負責。即使如此,取證往往也是艱難的,需要付出很多心血,可見維權的路是多么不易。

7、那么,征收土地時,什么情況應該省政府批準什么情況應該國務院批準?

應該由國務院批準征收的情況有4種:

(1)永久基本農田(多少都是);

(2)永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(3)其他土地超過七十公頃的;

(4)省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,由國務院批準。此種情況,由國務院同時辦理征收土地審批手續。

征收以上4種情況以外的土地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準,并報國務院備案。

8、我們主要關心補償費多少,政府是否合法我不管,再說政府違法又怎樣,我們還能不讓人家占地?

當然,我知道你們主要關心的是補償費多少,而且實在來說,即使占地不合法,如果是國家或地方政府的重點工程,在目前的法制環境下,根據我們的經驗,也很難做到拒絕占地。因為你如果真的去用身體擋他們,他們就可能動用警察抓人,甚至雇傭社會人員打人。所以我們律師不主張你們去用身體擋。但即使我們阻止不了,也必須在是否合法上較真,我們必須啟動各種程序,并動用媒體等各種資源,利用法律武器等各種力量,將他們的違法問題曝光給法庭和社會,因為只有這樣,你們才能爭取到比較合理的補償。法律雖然很軟(特別是保護農民權利的法律),有些法院也可能不會公正,但畢竟還是有些法院的法官或復議機關的官員會動一點惻隱之心,他們即使不判政府一方敗訴,只要稍稍向違法者施加點壓力,他們就會主動找你們談判協商,你們的補償費問題就會得到一定程度的解決。當然某些高層政府官員也是可能會有一個理性的態度,不一定完全與基層的比如鄉政府鎮政府,區政府的低層官員一個腔調。這是我們所根據多年的經驗總結出來的,叫“深查真相,專家會診,精心謀劃,多管齊下,以力促談”。在我們的努力下,我們律師事務所通過各種力量的整合和運用,幾乎每天都會接待前來談判協商的各地地方政府官員。協商實現了雙贏或多贏。

瞧,這實際上是無奈的做法,因為這說明在土地問題上,法律難以發揮作用了。但在現實的環境下,這也許是最好的選擇。

9、我們想通過上訪解決問題,不知律師看行不行?

上訪(到北京等高層訴說)和上房(在屋頂的自殺等過激行為)幾乎不能解決這種復雜的法律問題,最好的方式是通過法律的程序,如復議、訴訟、輿論監督等綜合的多管齊下的手段。這樣不僅僅是效果好,風險也小。許多農民朋友上訪多年甚至幾十年,不但沒有解決問題,還把訴訟時效復議時效超過了延誤了,本來能夠解決的問題也沒有了希望。當然還浪費了大量的錢財和時間。

設置信訪制度的初衷當然不容懷疑,但因為各種原因,其效果基本就是“總是讓人們充滿希望,最后是失望”。所以,我們主張像這種現實的土地糾紛案件還是要通過復議、訴訟等渠道解決。當然采取這些法律措施的同時,通過信訪敲敲邊鼓還是可以的。

但上訪特別是來北京上訪的風險也是非常的大,很多人被地方政府部門抓回,甚至拘留判刑。

10、假如一切手續都是合法的,征收土地的補償標準是怎樣的呢?

征地補償費包括3項:即土地補償費、安置補助費和地上附著物補償費。土地補償費和安置補助費是按照該耕地被征收前前3年平均年產值的若干倍計算,原來土地管理法規定是最高30倍。但按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定已經突破了30倍。“依照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使被征地農民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的,省、自治區、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限,尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的,當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼.”需要注意:第一、屬于基本農田的必須按照最高標準補償(基本農田占耕地的80%以上,即大部分耕地屬于基本農田。);第二、如果屬于非法占地,就應當通過協商按照高的標準補償;11、我們組的土地被征收了,村委會做主將補償費平均分配給了全體村民,這樣做對嗎?這是明顯錯誤的。一是,征收的屬于村民小組的土地,就只能由本村民小組范圍內的農民進行分配。因為我國農村農民集體土地的所有權的結構是“三級所有,組為基礎”,90%以上仍然歸村民小組(即過去的生產小隊)所有;二是不能搞全部補償費的平均分配。土地補償費可以在本村民小組成員平均分配;而安置補助費只能分配給被征地農民,按照被征地數量進行分配。