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寧波
土地使用期限能否從實際使用之日開始計算
答：國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，規定了不同用途土地使用的最高年限，同時該《條例》第22條規定：“土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《城市房地產管理法》第43條也有基本相同的規定。即通過轉讓方式取得國有土地使用權，受讓人能夠使用的土地年限不是從轉讓之日，也不是從開工之日重新計算，而是將原土地出讓合同約定的使用年限減去原使用人已經使用的年限之后的剩余年限。以該問答為例，土地出讓年限為40年，轉讓時已使用(已經受讓土地后非政府原因導致的閑置仍視為使用)7、8年，則新的受讓人剩余土地使用年限為33年或者32年。
但是需要注意的是，無論是國務院《條例》還是《城市房地產管理法》都沒有規定土地使用年限從何時開始起算，有關國有土地使用權出讓合同的參考文本大都約定“土地使用年限從出讓方交付土地之日起算”。但何為交付，交付標準等，參考本文并無統一表述，實踐中，土地出讓合同對此常常沒有約定或者約定不明，有的約定出讓方交付土地應當完成“三通一平”(還有“五通一平”、“七通一平”等)。如果沒有明確的交付標準、交付方式的約定，土地使用年限的起算就會成為問題。因政府方面的原因導致的土地不能如期交付或者因不具備開工條件而長期閑置的情形并不少見。從基本的公平原則和土地出讓年限規定的本意來說，土地使用年限應當從受讓人實際使用之日開始起算。因此，若因政府原因不能按時交付土地或者交付土地不符合條件導致使用人不能實際使用土地，則土地使用年限應當從實際具備使用條件之日起算，而不應從原出讓合同約定的時間開始起算。
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