按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件

裁判要旨

我國物權法對按揭制度未予明確規定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意。

案情

2003年7月19日，趙*剛購買房屋一套，房款合計145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔保向烏市住房公積金中心貸款116000元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙*剛與王*東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價款轉讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，并承擔公積金貸款的還款義務。2006年，因王*東多次逾期還款，致趙*剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項。趙后來經了解認為，按照擔保法的相關規定，該轉讓行為無效。便訴至烏魯木齊市新市區人民法院，請求法院判令其與被告王*東簽訂的房屋買賣合同無效，由被告返還房屋。

新市區人民法院經審理查明，原、被告雙方簽訂轉讓按揭房的合同約定，原告有義務在被告支付完總房款的情況下，無償為被告辦理過戶手續。如被告不能支付按揭房款達4個月后，原告有權終止合同。在合同履行中，被告王*東每月交款均是足額交納的，但根據中國建設銀行住房公積金貸款對賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。

評析

本案爭議的問題主要是房屋按揭的性質及買賣按揭房屋是否需經抵押權人銀行或公積金管理中心的同意。

一、對房屋按揭的性質在實踐中有兩種認識，一種觀點認為房屋按揭屬于不動產抵押，另一種觀點認為商品房按揭是一種讓與擔保。從實踐中看，按揭必須以轉讓房地產的權益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產買賣合同》和《房地產證》的正本交付銀行或公積金管理中心執管，故按揭房的性質不完全符合不動產抵押的特征，有讓與擔保的法律特征。

二、對買賣按揭房屋是否必須經銀行或公積金管理中心的同意。原告認為買賣按揭房屋必須經銀行同意，否則合同無效。其法律依據是我國擔保法第四十九條關于抵押物轉讓中未通知抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效的規定，及物權法第一百九十一條抵押期間抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產的規定。但是，因為對法律的理解應從總體上把握，法律適用的結果應符合法律的基本原則和立法目的。

首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。

第二，從擔保法的角度講，《最高人民法院關于擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定，擔保法的目的在于保證抵押物的流轉，同時為能更好地保護各方利益，賦予抵押權以追及效力及受讓人以滌除權。所以擔保法第四十九條抵押物轉讓中未通知抵押權人則轉讓行為無效的意思，應為受讓第三人不能應價款的支付而使抵押物免責，抵押權人得追及抵押物行使抵押權，即轉讓行為只是對抵押權人不生效，而在抵押人和受讓人之間仍然是有效的。故本案原告與被告簽訂的按揭房買賣在抵押人之間是有效的，對抵押權人不發生效力。

第三，從物權法的角度講，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。這是債權與物權相區分原則。故原被告雙方的按揭房轉讓合同是有效的，至于物權是否變動根據實際情況予以確定。

第四，如果認定合同無效，無視買受人的合法利益，使出賣人通過不合理的反悔得到利益，違反了誠實信用原則。

第五，本案認定合同有效對公積金管理中心抵押權的實現并無影響，因為被告按合同約定一直替原告履行還款義務，對公積金管理中心的利益并無實質性的影響。在合同有效的情況下，銀行或公積金管理中心可通過下列三種方式實現抵押權：受讓人行使滌除權，代為清償債務，消滅抵押權；出賣人將轉讓房屋所得的價款向公積金管理中心提前清償債務或提存；公積金管理中心通過行使抵押權實現其利益。

以上內容就是相關的回答，根據國家規定，按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法規定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意，我們在確定合同是否有效的時候，需要看這個合同是否違反國家規定。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。