一、不得抵押的房地產有哪些

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。

根據我國法律規定，下列房地產不得設立抵押：

1、權屬有爭議的房地產;

2、已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;

3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

4、列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;

5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;

6、未依法登記領取權屬證書的房地產;

7、未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業的房地產;

8、行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;

9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。

二、哪些房地產不能抵押

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

三、如何確定房地產抵押后性質

根據我國《城市房地產管理法》第51條的規定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。所以，在需要拍賣該抵押的房地產時，雖然可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋的所得，抵押權人則無權優先受償。

房地產抵押后，在其土地上新增的房屋一般有兩種情況：

一是在以土地使用權作抵押時，在該土地上新建了房屋;

二是以房屋作抵押時，在該房屋所占土地的空地上新建了房屋。雖然房屋和土地在其權利主體上具有不可分割性，因而可以依法將新建房屋與抵押財產一并拍賣，但由于新建房屋不屬于抵押物，因而其拍賣所得在法理上就不能作為抵押財產由抵押權人優先受償。

不過，要將新增房屋拍賣所得的價款與作為抵押物的房地產所拍賣的價款分離出來，在二者一并拍賣時對兩者合理估價的問題，而這又是一個以不同抵押物和新增房屋的具體情況來決定的實踐問題。

在這里，小編要提醒當事人的是，由于房地產屬于不動產，所以在進行房地產抵押時，不但要簽訂抵押合同，最好還要到相關部門去辦理相關登記。以上就是本文的全部內容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網進行在線法律咨詢。