一、不得抵押的房地產(chǎn)有哪些

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：

1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

2、已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);

3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

4、列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物;

5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);

7、未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn);

8、行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn);

9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外。

二、哪些房地產(chǎn)不能抵押

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

三、如何確定房地產(chǎn)抵押后性質(zhì)

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第51條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。所以，在需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，雖然可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋的所得，抵押權(quán)人則無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押后，在其土地上新增的房屋一般有兩種情況：

一是在以土地使用權(quán)作抵押時(shí)，在該土地上新建了房屋;

二是以房屋作抵押時(shí)，在該房屋所占土地的空地上新建了房屋。雖然房屋和土地在其權(quán)利主體上具有不可分割性，因而可以依法將新建房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一并拍賣，但由于新建房屋不屬于抵押物，因而其拍賣所得在法理上就不能作為抵押財(cái)產(chǎn)由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。

不過(guò)，要將新增房屋拍賣所得的價(jià)款與作為抵押物的房地產(chǎn)所拍賣的價(jià)款分離出來(lái)，在二者一并拍賣時(shí)對(duì)兩者合理估價(jià)的問題，而這又是一個(gè)以不同抵押物和新增房屋的具體情況來(lái)決定的實(shí)踐問題。

在這里，小編要提醒當(dāng)事人的是，由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，不但要簽訂抵押合同，最好還要到相關(guān)部門去辦理相關(guān)登記。以上就是本文的全部?jī)?nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。