我們擔保的一個客戶，由于山東省政策的關系，不能將其名下的不動產抵押給我們。之前，我和客戶經理去過客戶所在的山東省德州市，有關部門不予辦理不動產抵押登記，并回復我們省里有文件，不動產只能抵押給銀行，不能抵押給擔保公司或者資產管理公司。這種情況，后來我在浙江省臺州市也經歷過。為了項目順利拿下，我們找到了市有關領導，可惜市上面還有省，這個事情終歸是胳膊就不過大腿的。

為了使該項目能順利繼續下去，我們進行了后續的一系列操作。首先，客戶與銀行簽訂《抵押合同》，將該公司的不動產抵押給銀行。然后，客戶再與銀行、我們公司簽訂《三方協議》。該協議的主要思路是：利用銀行尚未注銷抵押登記，我們公司先向法院申請訴訟保全，等法院裁判文書生效后，銀行再辦理注銷抵押登記。現將該協議的條文解釋如下：

“鑒于2”：我們公司委托銀行辦理不動產的抵押登記，在我們公司與銀行之間成立了一個委托合同，我們公司是委托人，銀行是受托人。根據《合同法》第404條的規定“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。”即當銀行辦理了不動產抵押登記，確立為抵押權人后，依照《委托合同》的性質，我們公司才是真正的抵押權人，但這只有內部效力，局限于我們公司與銀行。根據《物權法》第187條規定“抵押權自登記時設立。”以及物權公示公信原則，在外部效力上銀行才是抵押權人，第三人完全可以依據抵押權證上的登記視銀行為抵押權人。因此，該條約定對外對銀行沒有約束效力，對內是我們公司對銀行的約束。如果銀行以抵押人身份將該不動產進行了處置，損害了我們公司的利益，我們可以依照《委托合同》追究銀行的違約責任或者侵權責任，而不能對第三人主張權利。

“第一條、第三條”：我們公司向銀行提前代償后，銀行與客戶之間基于《借款合同》產生的債務歸于消滅，作為主權利的從權利——抵押權也歸于消滅。此時，我們公司成為客戶的一般債權人，沒有優先受償權。由于代償與注銷抵押登記之間有一個時間差，我們公司就是利用這個時間差，在眾多一般債權人中搶到了最前面。根據《執行規定》第88條“多份生效法律文書確定金錢給付內容的多個債權人分別對同一被執行人申請執行，各債權人對執行標的均無擔保物權的，按照執行法院采取執行措施的先后順序受償。”《民訴法》第93條“利害關系人因情況緊急，不立即申請財產保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的，可以在起訴前向人民法院申請采取財產保全措施。申請人應當提供擔保，不提供擔保的，駁回申請。人民法院接受申請后，必須在四十八小時內作出裁定;裁定采取財產保全措施的，應當立即開始執行。”我們公司代償后，立即向法院申請訴訟保全，人民法院在48小時內作出裁定，如果我們公司的裁定是順序最先的，那么我們公司可以最先受償。等人民法院作出裁定后，銀行再注銷抵押登記，防止提前注銷抵押登記后，客戶將該不動產抵押給第三人。

值得注意的是銀行在回復我們起草的協議時修改了幾個地方，首先是在第一條加了“前提條件”而不是“唯一必要條件”，因此銀行可能以該條為前提條件之一抗辯不成立提前代償的條件。其次，將“銀行不得釋放抵押物“改為“客戶不得要求釋放抵押物”。義務主體發生了變化，存在客戶不要求釋放抵押，而銀行主動釋放抵押物的可能。因為按照《抵押合同》的規定，債權消滅，抵押權消滅時，銀行有義務注銷抵押物。不過，作為強勢體的銀行能讓步到如此程度純屬不易了。