一、參考文獻：

1、《中華人民共和國擔保法》

2、《擔保法若干問題解釋》

3、《城市房地產抵押登記管理辦法》

4、《房屋權屬登記工作規范(試行)》

二、什么是房地產抵押?

1、房地產抵押——是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

2、抵押人——是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

3、抵押權人——是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

注：抵押權是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人及第三人，因此抵押權是一種物權，但其目的在于擔保債的履行，而不在于對物的使用和收益。

三、為什么辦理房地產抵押登記

由于抵押權的設立，其法律效果不僅直接涉及抵押人和抵押權人，而且還及于抵押人的一般債權人和其他與抵押物有利害關系的人。因此法律對抵押權的設立，要求具備嚴格的形式要件。

根據《擔保法》的規定，房地產抵押應當辦理抵押物登記，房地產抵押合同自辦理抵押登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力抵押權人的合法權益才能得到有效保障。

四、怎樣辦理房地產抵押登記

(參：《房屋權屬登記工作規范(試行)》

1、抵押登記的主要內容：

抵押人、抵押權人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面積、擔保(借款)金額、抵押物價值等。

2、抵押登記的程序：

(1)受理申請

(2)權屬審核

(3)核準登記、頒發證書

3、抵押登記時限：

符合登記條件的，抵押登記應當自受理之日起30個工作日內完成登記工作。

4、抵押登記中應注意的問題：

(1)、現房抵押

a.申請登記的抵押人與房屋所有權證記載的所有權人、房屋登記檔案記載的所有權人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申請登記的抵押權人與抵押合同中的抵押權人、債權人一致(委托銀行貸款的抵押權人可以不是銀行;

c.申請抵押登記的房屋應在房屋所有權證、房屋登記檔案記載的范圍內并與抵押合同約定的標的物一致;

d.抵押擔保的債權金額不得超出抵押房地產的價值。

c.申請抵押登記的房屋無司法機關、行政機關查封等限制權利的情況。

(2)、預售商品房抵押(含經濟適用住房)

預售商品房抵押是商品房買房人支付首期房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將其所購預售商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保設定抵押的，登記部門予以辦理抵押登記。

a.申請登記的抵押人與商品房預售合同中的買房人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申請登記的抵押權人與抵押合同中的抵押權人、債權人一致;

c.抵押登記的房屋應在商品房預售合同約定的買賣標的物的范圍內并與抵押合同約定的抵押標的物一致;

d.抵押擔保的債權金額不得超出預售商品房的價值;

e.貸款用途應為支付購房款;

f.買房人所購商品房，已被開發企業設定土地使用權抵押或在建工程抵押的，應先解除抵押;

g.申請抵押登記的預售商品房無司法機關、行政機關查封等限制權利的情況