一、參考文獻(xiàn)：

1、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

2、《擔(dān)保法若干問題解釋》

3、《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》

4、《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范(試行)》

二、什么是房地產(chǎn)抵押?

1、房地產(chǎn)抵押——是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

2、抵押人——是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

3、抵押權(quán)人——是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

注：抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對(duì)物享有的權(quán)利，可以對(duì)抗物的所有人及第三人，因此抵押權(quán)是一種物權(quán)，但其目的在于擔(dān)保債的履行，而不在于對(duì)物的使用和收益。

三、為什么辦理房地產(chǎn)抵押登記

由于抵押權(quán)的設(shè)立，其法律效果不僅直接涉及抵押人和抵押權(quán)人，而且還及于抵押人的一般債權(quán)人和其他與抵押物有利害關(guān)系的人。因此法律對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立，要求具備嚴(yán)格的形式要件。

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，房地產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力抵押權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保障。

四、怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記

(參：《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范(試行)》

1、抵押登記的主要內(nèi)容：

抵押人、抵押權(quán)人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面積、擔(dān)保(借款)金額、抵押物價(jià)值等。

2、抵押登記的程序：

(1)受理申請(qǐng)

(2)權(quán)屬審核

(3)核準(zhǔn)登記、頒發(fā)證書

3、抵押登記時(shí)限：

符合登記條件的，抵押登記應(yīng)當(dāng)自受理之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成登記工作。

4、抵押登記中應(yīng)注意的問題：

(1)、現(xiàn)房抵押

a.申請(qǐng)登記的抵押人與房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人、房屋登記檔案記載的所有權(quán)人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申請(qǐng)登記的抵押權(quán)人與抵押合同中的抵押權(quán)人、債權(quán)人一致(委托銀行貸款的抵押權(quán)人可以不是銀行;

c.申請(qǐng)抵押登記的房屋應(yīng)在房屋所有權(quán)證、房屋登記檔案記載的范圍內(nèi)并與抵押合同約定的標(biāo)的物一致;

d.抵押擔(dān)保的債權(quán)金額不得超出抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。

c.申請(qǐng)抵押登記的房屋無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等限制權(quán)利的情況。

(2)、預(yù)售商品房抵押(含經(jīng)濟(jì)適用住房)

預(yù)售商品房抵押是商品房買房人支付首期房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將其所購預(yù)售商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保設(shè)定抵押的，登記部門予以辦理抵押登記。

a.申請(qǐng)登記的抵押人與商品房預(yù)售合同中的買房人、抵押合同中的抵押人一致;

b.申請(qǐng)登記的抵押權(quán)人與抵押合同中的抵押權(quán)人、債權(quán)人一致;

c.抵押登記的房屋應(yīng)在商品房預(yù)售合同約定的買賣標(biāo)的物的范圍內(nèi)并與抵押合同約定的抵押標(biāo)的物一致;

d.抵押擔(dān)保的債權(quán)金額不得超出預(yù)售商品房的價(jià)值;

e.貸款用途應(yīng)為支付購房款;

f.買房人所購商品房，已被開發(fā)企業(yè)設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的，應(yīng)先解除抵押;

g.申請(qǐng)抵押登記的預(yù)售商品房無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等限制權(quán)利的情況