房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣(mài)，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

讓我們先來(lái)了解一下什么是房地產(chǎn)抵押。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。那么房產(chǎn)抵押就是房屋抵押人對(duì)其所有的房屋或第三人房屋設(shè)定抵押權(quán)，由權(quán)利人(申請(qǐng)人)向登記機(jī)構(gòu)提出的權(quán)屬登記。

購(gòu)房人如何知道所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否被抵押呢?

受讓人可以對(duì)出讓人提供的房產(chǎn)證進(jìn)行查閱，看備注欄內(nèi)有無(wú)抵押登記或抵押后是否注銷(xiāo)的記載。如果無(wú)記載或記載后已注銷(xiāo)，就證明該房產(chǎn)無(wú)抵押，反之則有。對(duì)于所購(gòu)的商品房，則應(yīng)檢查開(kāi)發(fā)商所出示的國(guó)有土地證和房屋所有權(quán)證。要提醒購(gòu)房者的是，在檢查開(kāi)發(fā)商的證件時(shí)應(yīng)當(dāng)注意四個(gè)問(wèn)題：首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件。很多開(kāi)發(fā)商往往以各種理由不讓購(gòu)房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;其次，要注意審查證件的真?zhèn)?其三，要看清抵押記載的情況;最后，購(gòu)房者還可以在合同中約定，開(kāi)發(fā)商不得將該房及土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理辦法，或有權(quán)隨時(shí)檢查國(guó)有土地使用權(quán)證等有關(guān)書(shū)證。

進(jìn)—步來(lái)說(shuō)，已經(jīng)抵押的房屋可以購(gòu)買(mǎi)嗎?如果可以，又應(yīng)如何購(gòu)買(mǎi)呢?在此，需要告訴購(gòu)房人的是：被抵押的房產(chǎn)不一定不能買(mǎi)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條的規(guī)定，抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)簽署抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。如果抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為則無(wú)效。將已設(shè)定的房(地)產(chǎn)抵押的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谏唐贩哭D(zhuǎn)讓中時(shí)有發(fā)生。如果開(kāi)發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋所在的土地使用權(quán)被抵押)進(jìn)行銷(xiāo)售的話，在辦理預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交抵押權(quán)人同意書(shū)、受讓人已知房(地)產(chǎn)抵押的聲明書(shū)，以及其他有關(guān)書(shū)證。