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寧波
抵押擔保的比例怎么確定
一、抵押擔保的比例怎么確定
抵押物的最高擔保能力就是抵押物的現值，一般根據銀行確認的評估機構的評估價值來確定，或者由貸款銀行和抵押人根據抵押物的賬面凈值，結合抵押物的現行市價及變動趨勢來確定。抵押物估價一般采用收益現值法、重置成本法、現行市價法和清算價格法四種。其中，
收益現值法：
重置成本法：
被評估資產價值=重置成本-有型磨損-無形磨損
或被評估資產價值=重置成本*(1-有形磨損率)*(1-無形磨損率)
現行市價法：
被評估資產價值=全新資產或參照物-
清算價格法：
在取得具有法律效力的破產文件或抵押合同后，企業解散清算之日拍賣資產時可變現的價格。
在準確評估抵押物現值的基礎上，輔以合理的抵押率，從而確定抵押物的最高擔保能力。抵押率是指貸款本息額與抵押物現值二者之比，銀行一般參照以下操作方法確定抵押物現值和抵押率：
1.無地上定著物的土地使用權現值的確認以取得土地實際支付的金額為計算依據，抵押率最高不得超過70%;
2.以房產所有權和土地使用權共同抵押的，若土地使用權性質為出讓方式的，抵押率不超過70%，若土地使用權性質為劃撥方式的，抵押率不超過50%;
3.集體所有土地上的房產為抵押的，抵押率不超過50%，以個人商用房和非城區或非主要鎮區的個人住房抵押的，抵押率不超過60%;
4.在建工程抵押率不超過50%;
5.通用機器設備的抵押率不超過30%;
6.汽車、船舶、民航等運輸設備抵押的，一手消費類抵押率不超過60%，一手營運類和二手消費類抵押率不超過50%，二手營運類抵押率不超過40%;
7.用材林、薪炭林、經濟林與林地使用權一并抵押的，抵押率不超過70%。
二、抵押擔保的條件
辦理房屋抵押貸款必須具備一定條件，不論是銀行還是其他各金融機構要求完全相同。具體要求如下：
1、在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲。
2、有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。
3、愿意并能夠提供貸款人認可的房產抵押;房產共有人認可其有關借款及擔保行為，并愿意承擔相關法律責任。
4、所抵押房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易條件，可進入房地產市場流通，并未做任何其他抵押。
5、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，并有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證。
6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。
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