按份共有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

按份共有人對共有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓包括兩種：一是對其享有的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓。二是對整個共有房產(chǎn)的處分。《物權(quán)法》第101條規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。對于按份共有房產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓要求，在《物權(quán)法》頒布之前，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓，即無論是共同共有還是按份共有的房產(chǎn)，共有人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，必須服從全體共有人的意志，否則不得轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)《物權(quán)法》做了較大調(diào)整，需根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當占份額三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。即如無共有人的處分約定，則只要占房產(chǎn)份額的三分之二的按份共有人同意，就可辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。需要注意的是房產(chǎn)份額的三分之二，而非公有人數(shù)的三分之二。

按份共有房產(chǎn)的產(chǎn)生

按份共有房產(chǎn)產(chǎn)生原因主要有：

(1)聯(lián)合蓋建。二人或二人以上，根據(jù)約定，按一定比例，共同出資、出物、出力依法興建房屋。或者一方出資、出物、他方出力，或者一方出資，他方出力，共同出物等，房屋建成之后，按照事前商定比例分配。

(2)合資購買。共有人按出資比例分享房屋的所有權(quán)。

(3)共同繼承。遺產(chǎn)中的某些房屋，既不能分給一人，又不能實行分割分配時，只能將房屋分成若干份由各繼承人按份繼承，從而在他們之間形成了按份共有房產(chǎn)。它可以是等份，也可以是不等份，但各人分得的份額是明確的。遺產(chǎn)分割前的共有關(guān)系是共同共有關(guān)系。

(4)共同受贈。指多人共同接受贈與或遺贈房屋。以上按份共有房產(chǎn)不同于共同共有房產(chǎn)，辦案中務(wù)必分別處理。

按份共有房產(chǎn)的處分

按份共有的各個共有人有權(quán)處分自己的份額;但在轉(zhuǎn)讓時，其它共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。由此可知，按份共有房產(chǎn)處分房產(chǎn)時，無須取得其它共有人的同意，但公開轉(zhuǎn)讓時應(yīng)告知其它共有人。我們常見的房產(chǎn)處分是抵押和轉(zhuǎn)讓。按份共有人只能就自己的份額進行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當債務(wù)無法清償要實現(xiàn)抵押權(quán)時，如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分抵押物，則共有人應(yīng)告知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價高者獲得抵押物。此時，受讓人與原按份共有人繼續(xù)共有該房屋。[2]

但是，有一種比較特殊的按份共有房產(chǎn)即合伙企業(yè)房產(chǎn)，其處分不同于一般的按份共有房產(chǎn)。根據(jù)《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)成立時，合伙人可以以其所有的房產(chǎn)作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)的房產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業(yè)的財產(chǎn)必須經(jīng)全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業(yè)中的房產(chǎn)份額出資的，必須經(jīng)其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產(chǎn)，則他們按份共有房產(chǎn)，但房產(chǎn)應(yīng)登記為合伙企業(yè)所有。可以這么理解：形式上，該房產(chǎn)為企業(yè)房產(chǎn)：但實質(zhì)上，該房產(chǎn)由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產(chǎn)的表現(xiàn)形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處，這種合伙企業(yè)房產(chǎn)的權(quán)屬登記在此不作深入討論。

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