房?jī)r(jià)有三種存在形式：要約價(jià)格、成交價(jià)格、申報(bào)價(jià)格。要約價(jià)格隨市場(chǎng)行情隨時(shí)波動(dòng)，成交價(jià)格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報(bào)價(jià)格是向政府管理部門登記的結(jié)果。而廣泛使用的房產(chǎn)成交價(jià)格往往是申報(bào)價(jià)格，而申報(bào)價(jià)格質(zhì)量非常差。

城市房?jī)r(jià)(主要指買賣價(jià)格)主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

1、土地取得費(fèi)

用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金;以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費(fèi)用很低，因而房?jī)r(jià)相對(duì)較低。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。以上海為例，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、代理施工招投標(biāo)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)、工程預(yù)決算審計(jì)費(fèi)、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、移建拆除費(fèi)、人防費(fèi)、綠化費(fèi)、臨時(shí)用水用電費(fèi)、臨時(shí)占路費(fèi)等。

3、配套費(fèi)

配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設(shè)施，當(dāng)房地產(chǎn)為住宅項(xiàng)目，會(huì)花費(fèi)公建設(shè)施配套費(fèi)。這些設(shè)施又可分為“大配套”和“街坊內(nèi)配套”兩種，大配套指開發(fā)項(xiàng)目地塊以外的，街坊內(nèi)配套指開發(fā)項(xiàng)目的地塊以內(nèi)的。配套費(fèi)在不同城市的具體名稱各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設(shè)施費(fèi)等公共產(chǎn)品的費(fèi)用，應(yīng)逐步改為由城市財(cái)政承擔(dān)。

4、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。其中，直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)(如臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、管理人員工資費(fèi)、工程排污費(fèi)等)。間接費(fèi)主要有建筑施工企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用。

5、管理費(fèi)

管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>

6、銷售費(fèi)

銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、辦公費(fèi)等。

7、利息

利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。

8、稅金

稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。

9、利潤(rùn)

利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本(包括土地取得成本)以后的余額，以上九項(xiàng)因素反映了中國(guó)城市房?jī)r(jià)構(gòu)成狀況，每一項(xiàng)因素的變動(dòng)都可能影響房?jī)r(jià)總水平，所以房?jī)r(jià)是在不斷變動(dòng)中的動(dòng)態(tài)概念，所謂房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定也是相對(duì)的。

以上九項(xiàng)就是房?jī)r(jià)的基本購成，除了土地價(jià)格和建筑物價(jià)格外，房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素還有不少，你都了解了嗎?