一、關于審理房地產權屬爭議案件的有關問題

1、關于一地多證等土地權屬爭議的受理問題

土地所有權或使用權證書是土地所有權人或使用權人享有權利的證明，根據物權法一物一權的原則，同一宗土地，只能存在同一所有權人或使用權人。但現實生活中確實存在一地兩證或一地多證的情況。依據《土地管理法》第16條規定精神，對于這類權屬不清、面積不準、地界不明等土地使用權爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍。此類案件訴訟到人民法院的，應不予受理;已經受理的，應裁定駁回起訴。但如果不是單純權屬爭議，還結合有其他糾紛，且該糾紛與權屬密切相關又屬于人民法院受理民事案件范圍的，則應中止訴訟，告知當事人向有關人民政府申請確權，權屬確定后，恢復訴訟

2、關于農村集體土地征用補償費分配的問題

過去人民法院對這類問題曾作為單位內部分配糾紛不予受理。2001年7月，最高人民法院答復：“農村集體經濟組織，與其成員之間因收益分配的糾紛，屬平等民事主體之間的糾紛，起訴到人民法院，只要符合民事訴訟法108條之規定，人民法院應當受理。”這類案件受理后應注意以下幾個問題：

(1)此類案件的案由應定為農村集體土地征用補償費分配糾紛(2)處理這類案件在處理上應堅持嚴格依法和尊重農民集體自主行使所有權的原則。既要遵循土地承包法的規定，又要考慮到農村集體土地實行承包經營后歷史形成的具體情況，平等地保護集體成員的合法權益。(3)關于參與農村集體土地征用補償費分配的當事人資格的認定依據。認定集體經濟組織成員應以戶籍為一般原則，但不宜將戶籍作為唯一依據。還應結合成員與集體經濟組織的經濟生活聯系等多種因素考慮，把村民資格與集體經濟組織成員資格區分開來，作為集體經濟組織成員不僅戶籍在集體經濟組織范圍內的農村，而且依靠集體經濟組織的生產資料為經濟生活保障。對于為了分配土地補償費，以不正當手段遷入戶口的，不應當認定其分配資格。關于地上附屬物和青苗補償費，如果所有人是集體的，補償費歸集體所有，按上述原則進行分配。如果所有人屬于個人的，應如數補償給個人。

3、房屋與土地使用權分別抵押如何處理的問題

(1)我國房地產法和擔保法都規定，房屋、土地在處分時實行是房地不可分割的原則，要求當事人在進行抵押時房屋和土地使用權同時抵押。但上述法律規范畢竟不是禁止性規范，即使當事人就房屋和土地進行了分別的抵押，也不能因此認為其抵押行為無效。只要兩個抵押合同均已登記且無其他法定無效原因，那么這兩個合同均是有效的，且其效力均及于房屋及其占用范圍內的土地使用權，是將房屋及其土地使用權兩次抵押。對于這類問題在受償方式上，應按《擔保法》第54條第1項的規定處理，即以登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。(2)以鄉鎮企業的廠房等建筑物進行抵押，并辦理了抵押登記的，在實現抵押權時，對該抵押物占用范圍內的土地，可按以下原則處理：(一)在原集體經濟組織范圍內對抵押物進行變賣或拍賣，抵押權人優先受償，但不得改變土地的性質和用途;

(二)將該建筑物占用范圍內的土地征為國有，征用后，對抵押物及其占用范圍內的土地使用權進行變賣或拍賣，抵押權人優先受償。

4、同一土地使用權重復轉讓、抵押的問題

(1)同一土地使用權重復轉讓的問題。如果房管部門先后為兩個或兩以上受讓人核發了權屬證書，受讓人之間因權屬爭議起訴，要求人民法院確權的，法院不予受理。如果房管部門根據一物一權原則，只為其中一個受讓人進行了變更登記并核發了權屬證書，未取得權屬證書的受讓人向轉讓人提起訴訟，要求轉讓人承擔違約責任等，法院應予受理。(2)同一土地使用權重復抵押的問題。只要該土地使用權的價值大于所擔保債權的余額部分，均可再次設定抵押，各抵押合同按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償。如果該土地使用權因設定抵押所擔保的債權已沒有余額，則不可能起到擔保作用，抵押合同實際上因無抵押物的存在而不能發生效力。

(3)抵押期間，土地使用權的轉讓問題。抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告之受讓人的，轉讓行為無效，抵押權人仍可以行使抵押權。如果抵押物已經登記的，抵押權人要行使抵押權，可以由取得抵押物所有權的受讓人，代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務后可以向抵押人追償;如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

5、單位內部分房過程中發生權屬糾紛的受理問題

依照最高人民法院法發[1992]38號關于房地產案件受理問題的通知，“因單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍。”審查單位與職工之間的房產糾紛是否屬于人民法院受理范圍，不能機械地適用這一司法解釋，應審查糾紛雙方是否屬于平等主體，如果是平等主體間的糾紛，法院應予受理。例如，單位與職工之間的房屋租賃糾紛以及單位分配的住房房改后，職工依法取得了房屋所有權，因其他職工占房引起的糾紛等等，均屬于平等主體之間的權屬糾紛，人民法院應當依法受理。

二、建筑工程承包、施工合同糾紛中的有關問題

6、未經招投標的建筑工程合同的法律效力問題

按照《中華人民共和國招標投標法》必須進行招標的工程建設項目：

(一)大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目;

(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目;

(三)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

以及法律或者國務院規定的必須進行招標的其他項目，必須進行招標，否則合同無效。不屬于上述必須招標的建筑工程合同，因不違反法律法規強制性規定，一般應認定為有效合同。

7、建筑工程承包人的優先受償問題

為了切實解決拖欠工程款的問題，保障承包人價款債權的實現，《合同法》第286條規定了承包人對建設工程價款的優先受償權，在適用這一規定時應當注意以下幾點：

(一)建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權

(二)消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。這里大部分購房款原則上應超過全部購房款的50%。

(三)建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

(四)建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

(五)按照工程的性質不宜折價、拍賣的，承包人不能將該工程折價或拍賣。如該工程的所有權不屬于發包人，承包人就不得將該工程折價。如國家重點工程，具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。

8、建設工程施工合同中工程質量未達到約定標準違約，其請求違約責任的承擔問題

建設工程施工合同中工程質量未達到約定標準，屬于施工方違約行為，施工方應承擔違約責任。如果合同中約定有違約金條款，則原則上按約定處理;如果沒有約定違約金條款，則不應予以支持。在這種情況下，違約方雖應當承擔違約責任，但不是以支付違約金的方式承擔，而是根據《合同法》第111條的規定承擔修理、重作、減少價款等違約責任。

三、房屋買賣糾紛中的有關問題

9、農用地未經征地建設商品房后出賣行為的處理問題

農用地轉為建設用地必須辦理農用地征用(轉用)審批手續。在未經征用的農用地上建設的房屋，屬于依法應予拆除或沒收之物，買賣此類商品房合同應認定為無效合同。對于這類房屋出賣人不享所有權。對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀;對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。

10、商品房預售合同的效力及解除問題

(1)商品房預售合同未辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。(2)不具備《城市房地產管理法》第四十四條規定的商品房預售條件的，一般應認定預售合同無效。開發商除返還購房款外，還應償付同期的銀行利息損失。但預售方在起訴前已經補交了土地使用權出讓金，并辦理了有關手續，具備了上述預售條件的，可以認定合同有效。(3)對于符合商品房預售條件的預售行為，買受方要求解除合同的，首先應看是否有符合《合同法》中解除條件，如果符合，則應當按照《合同法》的規定，解除合同并有過錯方承擔責任。如果不存在解除合同的法定事由，則按照具體情況來具體處理。1、出售方因在預售商品房時商品房價格較低，而后因房屋漲價而反悔，要求解除商品房預售合同的，人民法院不應予以支持。2、買受方以房屋降價為由，要求按照現價給付房款的，雙方未達成協議，買方要求解除合同的，人民法院不應支持，但符合國家有關政策規定的除外。3、買受方因地點、房屋朝向、樓層等問題反悔的，雙方未能達成協議，買受方要求解除預售合同的，人民法院不應支持。

(4)買受人以該房屋質量有瑕疵為由，要求解除預售合同的，應當根據質量問題的嚴重程度來分析，對于商品房已經驗收合格，沒有嚴重質量問題，不影響居住的，應不予支持。商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，并依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，房地產開發企業沒有足夠證據進行反駁的，買受人要求退房的，人民法院應予支持，給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任

(5)合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理原則。按套(單元)內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，依約定處理。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;(2)面積誤差比超出3%時，買受人要求退房的。人民法院應予支持。房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=×100%合同約定面積：

11、夫妻一方擅自出賣共有房屋合同效力的認定問題如果買受人與夫妻一方惡意串通，損害另一方的利益，應當根據《合同法》52條2項的規定確定合同無效。

夫妻一方雖未經另一方同意而擅自出賣共同所有的房屋，如果買受人有理由相信出賣人的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示的，即買受人為善意有償取得時，應當認定該買賣合同有效，另一方不得以不同意或不知道為由對抗買受人。

四、房屋租賃糾紛中的有關問題

12、擅自轉租合同的效力問題。

在房屋租賃合同中，承租人未經出租人同意擅自轉租的行為，在合同法實施之前，一般認為是無效合同。合同法實施之后，按照“鼓勵交易”“契約自由”的原則，因不違反法律法規強制性規定，應確定此類合同為有效合同，在因權利人主張權利而造成轉租合同不能履行時，轉租人對轉承租人承擔債不履行的責任，即違約責任。

13、未辦理登記備案手續的房屋租賃合同效力問題。

我國法律對房屋租賃合同的生效不以登記備案為要件。因此，出租人在出租前是否辦理了房屋租賃許可證，租賃合同是否辦理了登記手續，不影響合同的效力。但雙方當事人約定以辦理房屋租賃許可證和登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。

14、違建房屋的租賃問題

根據我國法律規定，違法建筑不得出租，違法建筑是屬于無條件拆除或沒收之列，根本不能取得所有權。將不享有所有權的違法建筑出租，違反《城市房地產管理法》第52條的規定，應屬于無效行為。因雙方的租賃行為并不損害國家、集體和第三人的利益，對于出租方的收益不應進行追繳。承租方畢竟實際使用了租賃房屋，應支付房屋使用費。房屋使用費的標準不應以雙方約定的租金標準計算，而應參考房管部門規定的當地住房出租標準進行確定。

五、房屋拆遷、安置糾紛中的有關問題

15、審理房屋拆遷糾紛的法律適用問題。

目前，我市審理房屋拆遷案件適用和參照的依據有：1、《城市房屋拆遷管理條例》(1991年6月1日);2、修訂的《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日);3、《沈陽市棚戶區改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號，1998年9月28日實施);4、《沈陽市城市房屋拆遷管理條例》(1997年7月26日省人大常委會批準);5、《沈陽市城市房屋拆遷管理條例實施細則》(市政府令第3號，1998年9月28日實施);6、《沈陽市城市房屋拆遷貨幣安置辦法》(市政府令第30號，1999年4月19日實施);7、《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第19號，自2003年3月1日起實施)等。1991年6月1日前發生的拆遷行為，適用當時的相關規定。1991年6月1日至2001年11月1日發生的拆遷行為，應首先適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》，該條例無具體規定的，可以適用前述已實施的有關地方性法規或規章。但與上位法相抵觸的，應不予適用。例如，《沈陽市棚戶區改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號)第八條規定：“拆遷非住宅房屋實行貨幣安置”，而1991年《城市房屋拆遷管理條例》第29條規定“拆除非住宅房屋，按照原建筑面積安置”，因此，如果拆遷人與被拆遷人貨幣安置還是產權調換安置達不成協議的，應當適用1991年《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定。再如，《沈陽市棚戶區改造房屋拆遷辦法》第11條“拆遷住宅房屋實行貨幣安置……，以現金支付，其中租用房屋的，扣除15%作為產權補償費。”，實踐中，拆遷管理部門或拆遷人以此規定對私有房屋產權人僅按15%進行貨幣安置，而承租人卻得到85%的安置份額，明顯違背《民法通則》公平、等價有償等基本原則，故該條款應不予適用。發生在2001年11月1日后的拆遷行為，應一律適用修訂后《城市房屋拆遷管理條例》，但可以參照前述已實施的有關規定，但凡是與修訂后《城市房屋拆遷管理條例》相抵觸的，應不予適用。自2003年3月1日后發生的拆遷行為，應適用修訂后《城市房屋拆遷管理條例》，《沈陽市城市房屋拆遷管理條例》，《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第19號)等，原《沈陽市棚戶區改造房屋拆遷辦法》(市政府令第17號)、《沈陽市城市房屋拆遷管理條例實施細則》(市政府令第3號)、《沈陽市城市房屋拆遷貨幣安置辦法》(市政府令第30號)不再適用。

16、買賣動遷手續引起的糾紛問題

(1)動遷手續可以成為買賣合同的客體。動遷手續是對產權調換的房屋的一種期待性權利。買賣動遷手續形式上雖然為權利買賣，但實質上仍為動遷手續所表現的未來物即房屋的買賣，根據現行民法法理，未來物可以成為買賣合同的標的物。

(2)出賣人必須是原房屋的所有權人或依法取得動遷手續并有權處分的人。包括依法繼承、買賣、贈與等取得動遷手續的人。無處分權人處分他人的動遷手續后未取得處分權，事后亦未得到權利人追認的，應當根據《合同法》第51條之規定，確認合同無效。

(3)買賣動遷手續須經拆遷人同意。拆遷安置本質上是民事行為，須由拆遷人與被拆遷人(原房屋所有人)簽訂拆遷安置協議，拆遷人與被拆遷人是該協議的主體，是該協議權利與義務的享有者和承擔者。而當被拆遷人將動遷手續轉讓給他方后，屬于將拆遷安置協議中的權利與義務均轉讓給了受讓人，未經原協議的另一方即拆遷方同意，合同承受(拆遷安置協議中被拆遷人承擔義務部分)不發生法律效力。

17、子女以父母名義簽訂的拆遷補償協議而引發的房屋糾紛案件如何受理問題

子女以父母的名義簽訂的拆遷補償協議的前提是其父母已經被確認為被拆遷人，只有被拆遷人，才有資格與動遷單位簽訂拆遷補償協議，子女在簽定協議時實質是父母的代理人，因此，子女以父母名義簽訂的拆遷補償協議因房屋補償、安置等問題發生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

18、關于落實政策中帶戶返還的問題

(1)出租人要求返還房屋的問題由于帶戶返還是針對特定歷史問題所采取的解決方式，要求所有人與承租人簽訂不少于二年的租賃合同，一定程度上限制了當事人的意思自治。加之實踐中對此政策理解把握不嚴，在所有人不同意繼續簽訂租賃合同并要求承租人返還房屋時，不能得到有效保護，出現許多侵犯所有人權益的問題。為保護所有人的合法權益，自1999年10月1日合同法實施后，應嚴格依照合同法第十三章的規定精神辦理：凡是租賃期間屆滿，房屋所有權人要求返還房屋，承租人不予返還的，應判決承租人返還房屋;租賃期間屆滿后，承租人繼續使用房屋，出租人沒有提出異議的，應認定原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，租賃期間，出租人要求解除合同，返還房屋的，應予支持，但應當給承租人必要的準備期限，一般應不低于三個月;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，但只限于在剩余租賃期限內，超出該期間，出租人要求返還房屋的，應予支持。

(2)關于房屋在租賃期間被拆遷的問題

《城市房屋拆遷管理條例》實施后，補償、安置的對象為房屋所有人，而不包括使用人。租賃期間屆滿，出租人不同意承租人繼續承租的，原合同當事人之間不再具有租賃關系，拆遷人對出租人進行安置的，承租人要求繼續承租該房屋的，不予支持;在租賃期間，房屋被拆遷的，出租人與承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當為被拆遷人即出租人實行產權調換，該房屋應當由原房屋承租人繼續承租，出租人與承租人應當重新簽訂租賃合同;不能重新簽訂合同的，租期應當限于原租賃合同剩余期限內。

19、關于違章住房的安置問題

1991年《城市房屋拆遷管理條例》和修訂后的《城市房屋拆遷管理條例》的規定，違章建筑不予補償安置。但考慮到我市確有個別動遷戶生活非常困難又無合法居住房屋的實際，沈陽市房產局制定了《沈陽市城市房屋拆遷管理補充規定》，自2000年3月15日實行。該規定對無房產產籍房屋進行安置提出了具體條件：1、不是回遷安置或貨幣安置后購買或自建無房產產籍房屋，2、本市城市中心區域內無合法住房，3、居住的房屋必須獨立開門，具備獨立生活條件，使用人必須獨立居住或生活，4、持有房屋拆遷地12個月以上的獨立戶口(夫妻未離婚而分戶、子女未婚而分戶的除外)且連續居住12個月以上(從拆遷公告發布之日起計算)。因此，自2000年3月15日起至2003年2月28日止，對確實符合上訴條件而訴訟到法院的拆遷糾紛案，可以從法律效果和社會效果相結合的角度考慮，判令拆遷人進行安置，但必須從嚴審查是否符合上述條件。對2000年3月15日前發生的拆遷行為，訴訟到法院的，亦可參照前述精神處理。

從2003年3月1日起，《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》已正式實施，該辦法已明文規定在我市違章建筑不予補償。因此，2003年3月1日后發生的此類糾紛訴訟到法院的，不能再判令拆遷人進行安置。

六、本意見如有與法律及上級法院規定不一致的，以法律和上級法院規定為準。

發布部門：沈陽市其他機構發布日期：2004年03月27日實施日期：2004年03月27日

沈陽市中級人民法院關于審理房地產案件若干問題的處理意見(二)

(沈中法[2004]31號經2004年12月2日第54次審判委員會討論通過)

一、公有住房使用權交易中有關問題

(一)關于未經產權人同意轉讓公有住房使用權行為的效力問公房承租使用權是我國特有的公房租賃制度的產物，公房承租使用權具有社會福利性質，多屬承租人勞動剩余價值的再分配。與一般租賃合同承租使用權性質相比，二者雖均稱為房屋承租使用權，但其產生的原因不同，從而導致其性質不同。公有住房使用權人在法律允許的范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限處分的權利。這種權利應屬于用益物權，系物權的一種，具有不可追奪的特征。使用權人在未經產權人同意的情況下轉讓公有住房使用權行為，并未改變房屋所有權的歸屬，不會對產權人的產權造成任何侵害，而且，我國目前尚無法律、法規禁止這種交易行為。北京、沈陽等地政府已允許公有住房使用權上市交易，并要求產權單位予以配合。允許公房使用權自由交易可以促使社會財富加速流通，產生更大效益。因此，應認定這種交易行為是合法有效的。

(二)關于公房使用權的繼承問題。

根據公有住房使用權的性質，可以作為遺產進行繼承。無論是基于單位分配而獲得的公房使用權還是通過市場交易而取得的使用權，均應允許對其所體現的財產權益繼承。在發生繼承爭議時可參照《最高法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十條的規定精神處理。即：各繼承人就作為遺產的使用權房屋的價值及歸屬達成協議，按協議處理;無法達成協議的，人民法院可按以下情形分別處理：1、各方均主張作為承租代表人承租房屋的并且同意競價取得的，應當準許;2、一方主張房屋使用權的，就價值不能達成一致的，可由評估機構按市場價格對房屋使用權作出評估，取得房屋使用權的一方應按繼承份額給予另一方相應的補償;3、雙方均不主張房屋使用權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

(三)關于使用權房屋的同住人口是否能夠構成對房屋的共有問題

共有的產生通常是基于當事人的意思表示和法律的直接規定，居住本身不會產生共有。因此，同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權，要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房使用權時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或其他同住人口交納了增加面積款的，或所交舊房為其他同住人口的共有財產的，即使房屋使用權證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也可構成共有。否則，僅憑居住不能構成對公有住房使用權的共有。

(四)關于公房動遷后貨幣安置款的分配問題

如果共同居住人已構成對使用權的共有，則有權參與補償款的分配，如未構成共有，根據沈陽現行房屋拆遷政策，補償費的多少與居住人口無關，只與原房屋面積有關，未構成共有的同住人口，無權參與分配。承租代表人與構成共有的共同居住人口，對補償費如何分劈問題，應根據公平原則，結合使用權房屋的來源情況，由法院酌情處理。

(五)關于公有住房動遷期間，原承租代表人死亡，與其共同居住的子女以其自己名義取得回遷房產權或貨幣安置款，而引起的繼承和析產問題。

根據公房使用權的性質，其他繼承人有權主張財產權利。在處理上，首先應確定與父母共同居住的子女是否擁有承租使用權，是否構成對使用權的共有，如構成共有則應先析產，將該子女應得的份額扣除后，其余財產按繼承處理。如果其中一個子女已經取得了回遷房屋的產權，則不應再將該房屋作為“遺產”進行分割，而應在確定原使用權房屋的價值后，由其對其他繼承人給予補償。

(六)關于公有住房在房改過程中產生的權屬糾紛受理問題

1、公有住房進行房改，原承租代表人與產權人簽定了出售公有住房協議并取得產權，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人中的一人與產權單位重新建立承租關系，并進行房改取得產權，其他共同承租人或原承租代表人的繼承人起訴要求確認房改協議無效的，法院不應作為民事案件受理。此類案件類似單位內部分房糾紛，法院不能用公權干預產權人依法處分自己的民事權利，即不能判令產權單位與哪一個共同承租人建立租賃關系并將房屋產權出售給他。

2、如果原告以原房屋為共有財產，起訴房改后新的產權人要求返還其應有份額，法院應作為民事案件受理。比照前面分割共有財產的做法，給原告相應補償。

3、如果房改后的產權人起訴原共同承租人騰房，法院應該受理。共同承租人有使用權的，或對爭議房屋有繼承權，一般不應改變爭議房屋的居住現狀，應告知雙方當事人可以請求對原承租使用權，按前述方法進行分割或繼承。在充分釋明和調解后，如原告堅持要求被告騰房，根據“買賣不破租賃”的原則，被告基于共有享有的使用權不因房屋產權變化而喪失，應判決駁回原告訴訟請求。

二、相鄰采光、通風糾紛中有關問題

(七)關于相鄰采光、通風構成侵權的認定標準以及舉證責任的承擔問題

相鄰建筑物是否構成擋光、通風侵權，是一個專業性很強的問題，以往多采用大寒日日照時間是否滿足2小時或目測樓間距的辦法來衡量是否構成侵權。這種方法在審判實踐中很難適用。如果要求法官必須實地測量或者等到大寒日時實地勘察日照時間來確定是否構成相鄰通風、擋光侵權，顯然不合常理，也不符合《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》關于人民法院自行收集的證據的規定。因此，對于這類案件，除少部分違章建筑以正常人的判斷能力，直觀即可確定明顯構成侵權外，一般應以專業機構提供的科學鑒定結論，作為確定是否侵權的依據，根據民訴法和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》關于“誰主張誰舉證”的規定，由原告負舉證責任。另外，后建成的建筑物應無權主張原已存在的建筑物擋光，因其在建筑時應預見可造成擋光的后果，屬于自愿承受。

(八)關于合法建筑(有規劃許可的建筑)通風、擋光糾紛的處理問題

合法建筑擋光亦應構成侵權。有規劃許可的建筑只是能證明其建筑本身是合法建筑，但不能據此證明該建筑不對原告居住的房屋造成影響。是否擋光，應當依據鑒定部門的鑒定結論為依據。如果原告選擇以相鄰不動產的所有人或使用人為被告，以相鄰通風采光糾紛提起訴訟，法院應作為民事案件受理。

(九)關于相鄰采光、通風糾紛承擔侵權責任方式的法律適用問題

根據《民法通則》第三十八條規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，承擔責任的方式為：停止侵害，排除妨礙，賠償損失三種。這三種承擔責任方式當事人均有權主張，人民法院也均有權判決適用。實踐中應結合當事人舉證和案件的具體情況決定適用承擔民事責任的方式。

法院在處理擋光糾紛中，對于原告要求將建筑物拆除，恢復原狀的，根據“成物不可毀”的原則必須謹慎適用。對于私自搭建且價值不大的違章建筑，法院可以依當事人申請排除妨礙，拆除違章建筑;對于超越建筑規劃許可審批的建設范圍的違章建筑和價值較大的違章建筑，如果法院判決強行拆除，可能會導致社會財富的浪費，這類違章建筑由行政執法部門處理，或拆除或處罰后責令相關人員補辦規劃手續，更有利于解決矛盾，但被侵權人應得到相應的賠償和補償。對于合法建筑構成侵權的，法院不宜徑行判決排除妨礙，恢復原狀。應適用補償法則，即賠償損失。這樣可以避免為了保護相對較小的利益造成較大的損害。

損害賠償的原則是彌補當事人損失，該損失應是具體明確的，對此原告負有舉證責任。一般情況下，法官對于賠償損失的數額確認不宜自由裁量。擋光而造成的損失標準，應以擋光后，造成原有房屋價值的貶損作為賠償的標準。而這種請求權“一物只能行使一次”，后買受人應了解買受時的現狀，再次以此為由請求補償的，不予支持。

(十)關于相鄰采光、通風的請求權是否適用訴訟時效問題

相鄰采光、通風的請求權是基于物權而產生的，并伴隨所有權或使用權的存在而存在，屬于物上請求權，不是我國現行民法訴訟時效制度的客體。因此，相鄰采光、通風的請求權不適用訴訟時效制度。

三、房屋拆遷中有關問題

(十一)關于行政機關拆遷行為引起訴訟的受理問題

此類合同系行政機關為公共利益，在實施行政管理職權時，與被管理的公民、法人或其他組織意思表示一致所簽訂的協議，不屬于平等主體之間的民事行為。不應作為民事案件受理。已經受理的，駁回起訴。為了防止不穩定因素發生，在不予受理或駁回起訴的同時，應向相關行政機關發出司法建議，作好當事人的穩定工作。但行政機關為機關自身利益而為的民事行為，產生糾紛的應屬民事案件受理范圍。

(十二)關于執行政府規定的廉租房和“代戶返還”住房，產權人起訴騰房或遇房屋拆遷的處理問題

在處理因帶戶返還而引起的騰房糾紛案件中，如果在訴訟前或訴訟中，拆遷人已經對爭議房屋發布了拆遷公告，按照《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》(即市政府[2003]第19號令)第三十四條規定：“拆遷執行政府規定租金標準的私有出租房屋和落實私房政策帶戶返還房屋的，原租賃關系終止。被拆遷人的補償金額，按照房地產市場評估價格補償;住宅房屋承租人按照市政府規定的最低補償標準給予補償;對非住宅房屋承租人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價格的60%給予補償。”這樣訴爭房屋的所有權人和承租人都會得到安置補償，且不會影響到所有權人的利益。因此，在處理時不宜判決承租人騰房，而應判決駁回原告的訴訟請求，亦向其釋明依市政府[2003]第19號令主張權利。對于其他“代戶返還”騰房案件，仍參照我院《關于審理房地產案件若干問題的處理意見(之一)》的精神處理。關于貨幣補償方式，當事人有爭議的，根據《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條規定處理。

(十三)關于拆遷協議簽定后，被拆遷人死亡，其子女因履行拆遷協議產生的糾紛處理問題

房屋拆遷協議簽定后，在履行期間，被拆遷人死亡。如果拆遷人已經與被拆遷人的繼承人(或共同居住人)之一重新簽定了拆遷協議，其他被拆遷人的繼承人(或共同居住人)起訴，要求確認協議無效的，應駁回其訴訟請求。因為，該協議不存在法定無效情形，無論是哪一個繼承人(或共同居住人)與拆遷人達成協議，都是代表其他繼承人領受應屬于原被拆遷人的回遷房屋或貨幣補償款，其他繼承人(或共同居住人)都可以向其主張對該房屋或貨幣補償款的繼承。如果其他繼承人(或共同居住人)要求確認自己為被拆遷人的，其訴訟請求不屬民事案件受理范疇，應駁回起訴。

四、關于房產交易、土地、使用權轉讓合同效力問題

(十四)關于“一房二賣”合同的效力

“一房二賣”包括兩種情況：1、出賣人已將房屋交付并轉移所有權給第一個買受人(已辦理了房產證)后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。在這種情況下，前一個房屋買賣合同已生效并履行，出賣人再與他人簽訂房屋買賣合同屬于無權處分，按無權處分的規定處理，第二個買賣合同為效力待定合同。2、出賣人尚未將房屋所有權轉移給前買受人之前，又將該房屋出賣。根據現行法律、法規及司法解釋的相關規定，兩個買賣合同均應是有效合同。我國《民法通則》第七十二條、《合同法》第一百三十三條規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。另據《城市房地產管理法》第六十條及《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定，房屋所有權的轉移、變更應當辦理登記。依此規定，我國房屋所有權移轉以登記為準。據此，出賣人尚未將房屋所有權轉移(即辦理轉移登記手續)給買受人之前，又將該房屋出賣，后一個合同亦屬有效合同。合同標的物歸屬一般按以下原則處理：(1)、已辦理房屋產權過戶登記手續的買受人取得房屋所有權。(2)、均未辦理過戶手續的，已接受交付的買受人取得房屋所有權。出賣人對另一合同相對人承擔不能履行的違約責任，并賠償相當損失。

(十五)關于集體所有“建設用地”(村辦、鄉辦企業用地)買賣合同的效力問題

鄉鎮建設用地是指農村集體投資或農民投資興辦的鄉鎮企事業單位、村辦企業、農村村民住宅、鄉鎮公共設施、公益事業建設所使用的土地。該建設用地使用權只有在一種情況下才可以轉讓，即《土地管理法》第六十三條規定的，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情況而致使土地使用權依法發生轉移的，不受集體土地使用權不得轉讓的限制，但宅基地原則上不得轉讓。另外，集體建設用地也可以進行抵押，但該土地使用權的抵押僅限于建筑物所占用的集體土地。

五、物業管理糾紛中有關問題

(十六)關于業主委員會訴訟主體資格問題

根據國務院發布的《物業管理條例》第十五條規定，經物業管理區域內全體業主組成業主大會產生的業主委員會，是業主大會的執行機構，既可以成為物業合同的主體，也可以作為訴訟主體。業主大會或業主代表大會對訴訟與否作出的決定，對業主委員會和全體業主具有約束力。業主委員會因客觀原因無法組織召開業主大會或業主代表大會的，可以由業主委員會直接提起訴訟;業主以業主公約或其他方式授權業主委員會可以直接提起訴訟的，不須再經業主大會或業主代表大會的同意。(十七)關于建設單位、業主委員會與物業公司簽定的物業管理合同對業主是否具有約束力問題

按國務院《物業管理條例》，在前期物業管理階段，由建設單位(即住宅出售企業)和物業公司簽定的物業管理合同，對繼受該物業的業主具有約束力。買賣該物業的業主在購房時，有義務審查建設單位和物業公司簽定的物業管理合同，并決定是否接受，因此，在購房后一般不得以物業合同非本人或業主委員會簽定而不履行合同規定的義務。但顯失公平和重大誤解的除外。業主委員會依法成立后，業主委員會有權對前期的物業管理合同提出調整意見，并與物業公司協商，重新簽定物業合同。在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業公司簽定的物業管理合同，對全體業主具有約束力。業主如果有證據證明業主大會成立不合法或物業合同未經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，有權要求重新簽定物業合同，或拒絕履行原物業合同。

(十八)關于物業管理服務合同期滿后未續簽物業管理合同引起糾紛的處理問題

物業管理服務合同所約定的服務期限屆滿后，業主委員會(前期物業管理期間，則為建設單位)未與物業管理企業重新簽訂物業管理服務合同，但物業管理企業仍然對物業進行管理，對業主進行了服務的，業主也接受其管理和服務的，可參照《合同法》第二百三十六條規定，認定原物業管理服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。

(十九)關于未取得收費許可證，約定的收費標準是否受法律保護問題

物業管理合同是平等主體依自愿原則簽訂的合同，只要該合同未違反法律禁止性規定，應視為有效合同。至于未取得收費許可證，屬行政管理方面的問題，由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業管理公司不應收費，只要物業公司進行了物業管理，即按照約定獲取報酬。

六、本意見如有與法律、法規及上級法院要求不一致的，以法律、法規及上級法院要求為準。

發布部門：沈陽市其他機構

發布日期：2004年12月02日

實施日期：2004年12月02日