一、租賃房屋不登記無效嗎

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“租賃房租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕等責(zé)任條款，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。租賃房屋不登記也是有效的，但是不能對(duì)抗善意第三人。

二、租房如不辦理房屋租賃登記證會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)

(一)承租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.承租人可能無法獲得優(yōu)先購買權(quán)。《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”也就是說，在出租人出售已經(jīng)出租的房屋時(shí)，如果承租人開出的價(jià)格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購房合同。立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購買房屋的機(jī)會(huì)，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。當(dāng)事人要獲得這種特殊的保護(hù)，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”，其與出租人之間具有真實(shí)的租賃關(guān)系。但在司法實(shí)踐當(dāng)中，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見不鮮，這就使得法院在認(rèn)定租賃關(guān)系是否成立時(shí)往往對(duì)租賃合同的真實(shí)性心存疑慮。在出租人與承租人之間存在親屬關(guān)系時(shí)，法院將更有可能認(rèn)為當(dāng)事人之間的租賃合同是事后補(bǔ)簽的，是不真實(shí)的，從而否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

但是，假如出租人與承租人依法辦理了租賃登記的話，則情況將截然不同。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《證據(jù)規(guī)定》)第七十七條規(guī)定，“人民法院就數(shù)個(gè)證據(jù)對(duì)同一事實(shí)的證明力，可以依照下列原則認(rèn)定：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證;”房屋管理部門所出具的租賃登記證將為租賃關(guān)系的真實(shí)性提供有力的證明，當(dāng)事人不必再為此承擔(dān)額外的舉證責(zé)任。

2.承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護(hù)。《合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”通俗地講，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買賣或繼承等而發(fā)生變化時(shí)，新的房屋所有權(quán)人(購房者或繼承人等)無權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋，其實(shí)質(zhì)也在于維護(hù)承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定。但是，從新的房屋所有權(quán)人的角度來看，承租人對(duì)房屋的繼續(xù)使用則嚴(yán)重?fù)p害了其利益，在租期長(zhǎng)達(dá)十年甚至二十年時(shí)情況尤其嚴(yán)重。在我國(guó)，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司就因此而無法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加。

為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護(hù)新的房屋所有權(quán)人的利益，許多法院為承租人“買賣不破租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴(yán)格的條件，即要求承租人應(yīng)事先辦理租賃登記。如上海市高級(jí)人民法院制定的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》即規(guī)定，“未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以‘買賣不破租賃’為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。”據(jù)此，承租人在未辦理租賃登記的情況下，完全有可能因無法證明“新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)”存在而喪失“買賣不破租賃”的權(quán)利。

(二)出租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。出租人可能因無法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實(shí)身份而承擔(dān)法律責(zé)任。比如，出租人在將房屋出租給承租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草，因保管不當(dāng)致使其中的一盆花掉落而將某個(gè)行人砸傷。事發(fā)后，承租人便沒了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無疑會(huì)向房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定，“下列侵權(quán)訴訟，按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：……(四)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對(duì)其無過錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任”。在人口流動(dòng)日益頻繁和鄰里關(guān)系趨于淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進(jìn)而證明發(fā)生事故時(shí)房屋實(shí)際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對(duì)事故的發(fā)生負(fù)有責(zé)任。

上述就是小編對(duì)“租賃房屋不登記無效嗎”問題進(jìn)行解答，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃應(yīng)該進(jìn)行備案登記，但沒有規(guī)定將登記備案作為合同生效的條件，所以租賃房屋不登記也是有效的。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。