房屋租賃合同糾紛代理意見

尊敬的審判長、審判員：

**浩博律師事務(wù)所接受彭某的委托，指派我們擔(dān)任本案原告彭某的訴訟代理人，通過剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)就本案爭議事實和有關(guān)法律適用問題，發(fā)表代理意見如下：

一、被告自2014年10月15日起再未支付原告租金，已構(gòu)成嚴(yán)重違約

被告劉某經(jīng)過前期現(xiàn)場看房后，于2014年7月15日，在瑪雅房屋中介與原告簽訂了《房屋租賃契約》，約定：被告劉某承租原告位于邯鄲市某區(qū)某巷20號某花園7-1-9號房屋，期限從2014年7月15日起至2015年7月15日止，共計12個月，每月租金1600元，租金按季結(jié)算，由被告在每季前的30日內(nèi)足額交付原告，如未按約定支付租金及其他費用，逾期每日承擔(dān)應(yīng)付費用千分之十的違約金，逾期超過15日的，原告有權(quán)單方終止合同，乙方承擔(dān)一個月房租的違約金。協(xié)議簽訂后，原告按約定已交付經(jīng)被告現(xiàn)場看過并認(rèn)可的房屋，但被告入住后，在交付首季三個月，即2014年7月15日至2014年10月14日的租金后，再未支付租金，至今欠付租金近六個月，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。

二、原告多次催告被告交付租金，但被告拒不交付，原告依約已通知被告解除租賃協(xié)議，因此應(yīng)依法確認(rèn)原被告之間的《租賃契約》已經(jīng)解除，責(zé)令被告立即搬出原告的房屋

根據(jù)原告提交的“催交通知書”和《解除合同通知書》等證據(jù)，在被告逾期仍未支付租金后，原告分別于2014年11月15日和11月24日向被告發(fā)出《關(guān)于敦促劉某盡速履行交納租賃費義務(wù)通知書》，但被告拒不交納租賃費。無奈，原告根據(jù)《合同法》“第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！敝?guī)定及《租賃協(xié)議》第八條、第4項的約定，于2014年12月1日向被告劉某寄交了《解除合同通知書》，通知被告解除租賃協(xié)議，并要求劉某立即搬出某花園7-1-9號房屋。但被告卻置之不理，既不交納租賃費，又不搬出房屋，居住至今，嚴(yán)重侵害了原告的權(quán)利。根據(jù)《合同法》“第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！敝?guī)定，被告應(yīng)立即搬出原告的房屋，并向原告支付欠交的租賃費和違約金。

三、被告辯稱因原告未履行修繕義務(wù)而拒付租金的理由，缺乏事實和法律依據(jù)，不能成立

房屋出租人的修繕義務(wù)是為了保障承租人基本的居住權(quán)和使用權(quán)，并不應(yīng)包括承租人提出的合同約定以外的改善性、增值性的要求。本案中，被告劉某在簽訂租賃契約之前，曾經(jīng)現(xiàn)場看過房子，并予以認(rèn)可。原告按協(xié)議約定將被告看過并認(rèn)可的房子交給被告，即履行了合同義務(wù)。被告辯稱拒付房屋租金的理由，即房屋內(nèi)紗窗未修，天然氣灶未換，樓宇對講機、電熱水器插頭、門框內(nèi)口未裝、暖氣費無法交納等，首先，其辯稱沒有事實依據(jù)。其次，這些設(shè)施均在協(xié)議第十條約定之外，不是原告的修繕義務(wù)。第三，直到今天，整個小區(qū)都因其他原因，尚未開通使用燃?xì)?，被告主張由原告承?dān)，實屬無理。第四，所謂的房屋內(nèi)紗窗未修，電熱水器插頭、門框內(nèi)口未裝，根本不影響房屋的居住，是被告提出的改善性要求，更重要的是這些情況都是經(jīng)過被告現(xiàn)場看過并認(rèn)可的承租房屋的現(xiàn)狀，是其簽署協(xié)議前明知的、愿意接受的。因此，不應(yīng)成為被告拒付租金的理由。

本案中，原告租賃給被告的房屋是原告剛裝修好未使用的新房，各種配套設(shè)施都是新裝，并經(jīng)被告實地查看確認(rèn)，均完好無損并可使用。被告因使用不善，造成原告裝修時新安裝的淋雨頭損壞，應(yīng)由被告自己負(fù)責(zé)修復(fù)。退一步講，即使是淋浴器是自然毀壞，根據(jù)《合同法》“第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。”之規(guī)定，被告也應(yīng)通知原告在合理限期內(nèi)維修。但被告電話通知原告限當(dāng)晚七點前必須更換。顯然違反法律的“合理性”規(guī)定。

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》“第21條出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。”和“23條因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?！敝?guī)定，因此，被告辯稱原告應(yīng)承擔(dān)的上述修繕義務(wù)，因沒有法律規(guī)定和合同約定，不能成立。

四、被告應(yīng)按約定支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋

被告自2014年10月15日起至今日開庭時，一直未付租金，雖經(jīng)原告通知解除合同，但被告仍未從原告房屋處搬出。根據(jù)《合同法》“一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！焙汀逗贤ā返诰攀邨l之規(guī)定，被告應(yīng)支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋。

綜上，被告自2014年10月15日起至今，一直未按合同約定支付租金，屬嚴(yán)重違約，原告已催告并函告被告解除合同。被告辯稱原告未盡維修義務(wù)，沒有事實依據(jù)，且不符合合同約定和法律規(guī)定。請求法庭依法支持原告訴訟請求，并判令被告立即搬出原告的房屋。以上代理意見，請合議庭予以充分考慮。

謝謝審判長、審判員!

**浩博律師事務(wù)所

律師：XXX

2015年3月31日

由上文我們可以知道，在代理意見中要有本次糾紛的事實及充分的理由，以及賠償?shù)南嚓P(guān)事宜，希望可以幫助到你。當(dāng)然了，如果您還有任何疑問，歡迎在律霸網(wǎng)進行在線律師咨詢，我們會針對您的問題及時解答。