如何約定房屋買賣合同條款
1、買賣合同標的物質量標準如何確定?
買賣合同標的物質量標準按照以下順序分別確定:①約定標準→②質量說明標準→③協議補充標準→⑤推定標準→⑤國家標準、行業標準→⑥通常標準、合同目的標準。
(1)約定標準:買賣合同對標的物質量有約定的,出賣人應當按照約定質量要求交付標的物;
(2)質量說明標準:買賣合同的出賣人與買受人沒有對標的物約定質量要求,但是出賣人提供了有關標的物質量說明的,并且符合以下條件的,出賣人交付的標的物應當符合該說明的質量要求:
A、出賣人提供了有關標的物質量說明的目的是為了訂立買賣合同;
B、買受人基于出賣人所作的質量說明才與出賣人訂立了合同;
C、出賣人所作的說明必須是對標的物質量的說明,而非對標的物價值發表主觀見解和評價。
(3)協議補充標準:當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;
(4)推定標準:當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確的,且不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(5)國家標準、行業標準:當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確的,不能達成補充協議的,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,按照國家標準、行業標準履行;
(6)通常標準、合同目的標準:當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確的,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,且沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
【注意問題】
質量標準是買賣合同最重要條款之一,當事人務必仔細推敲、詳細約定,以免發生糾紛。
2、執行政府價格的買賣合同的價款如何確定?
對于依法應當執行政府定價或者政府指導價的,按照規定履行。
(1)執行政府定價或者政府指導價的,在合同約定的交付期限內政府價格調整時,按照交付時的價格計價。
(2)執行政府定價或者政府指導價的,超過合同約定的交付期限逾期交付標的物的:
A、遇價格上漲時,按照原價格執行;
B、價格下降時,按照新價格執行。
(3)執行政府定價或者政府指導價的,超過合同約定的期限逾期提取標的物或者逾期付款的:
A、遇價格上漲時,按照新價格執行;
B、格下降時,按照原價格執行。
【注意問題】
執行政府定價或者指導價的買賣合同,價格條款按照政府價格確定;政府價格變化的,按照“不利于違約方”的原則執行。
3、執行市場價格的買賣合同的價款如何確定?
對于非執行政府定價或者政府指導價的買賣合同的價款,按照以下順序分別確定:①約定價款→②協議補充價款→③推定價款→④默認價款(合同訂立時履行地市場價格)。
(1)約定價款:買受人應當按照約定的數額支付價款;
(2)協議補充價款:對價款沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;
(3)推定價款:對價款沒有約定或者約定不明確的,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)默認價款(合同訂立時履行地市場價格):對價款沒有約定或者約定不明確,當事人不能達成補充協議,按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定,價款或者報酬不明確的,按照訂立合同時履行地的市場價格履行。
【注意問題】
①價款條款可以說是買賣合同的利益條款,因此價款條款務必約定清楚。
②在價款沒有約定或者約定不明確,沒有補充協議,也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的情況下,按照默認價款執行,即按照合同訂立時(非合同履行時)履行地(非合同訂立地)的市場價格履行。
4、價款的支付時間如何確定?
合同價款的支付時間按照以下順序分別確定:①約定支付價款時間→②補充協議支付價款時間→③推定支付價款時間→④同時支付價款。
(1)約定支付價款時間:對支付時間有約定的,按照約定時間支付價款;
(2)補充協議支付價款時間:對支付時間沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;
(3)推定支付價款時間:對支付時間沒有約定或者約定不明確的,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)同時支付價款:對支付時間沒有約定或者約定不明確的,不能達成補充協議的,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
【注意問題】
價款支付時間涉及貨款資金流動利益,也是買賣合同重要條款之一,當事人務必仔細斟酌、約定清楚。
5、價款的支付地點如何確定?
合同價款的支付地點按照以下順序分別確定:①約定地點支付價款→②補充協議地點支付價款→③推定地點支付價款→④默認地點支付價款(出賣人的營業地、交付標的物或提取標的物單證的所在地)。
(1)依約定地點支付價款:買受人應當按照約定的地點支付價款;
(2)協議補充地點支付價款:對支付地點沒有約定或者約定不明確,可以協議補充;
(3)推定地點支付價款:對支付地點沒有約定或者約定不明確,不能達成補充協議,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)默認地點支付價款(出賣人的營業地、交付標的物或提取標的物單證的所在地):對支付地點沒有約定或者約定不明確,不能達成補充協議,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的:
A、買受人應當在出賣人的營業地支付;
B、但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的,在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
【注意問題】
支付價款地點主要涉及支付價款的成本費用問題,也需要引起注意。
6、買賣合同的包裝方式如何確定?
買賣合同的包裝方式按照以下順序分別確定:①約定包裝方式→②協議補充包裝方式→③推定包裝方式→④通用包裝方式→⑤足以保護包裝方式。
(1)約定包裝方式:買賣合同的出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物;
(2)協議補充包裝方式:對包裝方式沒有約定或者約定不明確,可以協議補充;
(3)推定包裝方式:對包裝方式沒有約定或者約定不明確,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)通用包裝方式:對包裝方式沒有約定或者約定不明確,不能達成補充協議的,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定包裝方式,應當按照通用的方式包裝;
(5)足以保護的包裝方式:對包裝方式沒有約定或者約定不明確,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定包裝方式,且沒有通用方式的,應當采取足以保護標的物的包裝方式。
【注意問題】
包裝方式關系到標的物保護、安全、風險承擔以及銷售成本,當事人務必在合同中明確約定包裝方式。
7、買賣合同標的物交付時間如何確定?
買賣合同標的物的交付時間按照以下順序依次確定:①約定交付時間→②協議補充交付時間→③推定交付時間→④隨時交付。
(1)約定交付時間:約定標的物交付期限的,出賣人應當按照約定的期限交付標的物;約定標的物交付期間的,出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
(2)協議補充交付時間:當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的,可以協議補充;
(3)推定交付時間:當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)隨時交付:當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確,不能達成補充協議的,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,債務人可以隨時履行,債權人也可以隨時要求履行,但應當給對方必要的準備時間
【注意問題】
①隨時履行或者隨時要求履行必須給予對方必要的準備時間;
②標的物在訂立合同之前已為買受人占有的,則合同生效的時間為交付時間。
8、買賣合同標的物交付地點如何確定?
買賣合同標的物的交付地點按照以下順序依次確定:①約定交付地點→②協議補充交付地點→③推定交付地點→④默認交付地點。
(1)約定交付地點:出賣人應當按照約定的地點交付標的物;
(2)協議補充交付地點:當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,可以協議補充;
(3)推定交付地點:當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定;
(4)默認交付地點:當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,不能達成補充協議的,且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的,按照以下默認交付地點交付:
A、標的物需要運輸的:出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
B、標的物不需要運輸:出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的,出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的,應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
【注意問題】
交付地點涉及標的物路途風險承擔和運輸成本,務必注意。
以上知識就是小編對此問題進行的解答,購房合同的條款是非常多的,購房者要注意的問題包括,房屋交付時間、逾期交房違約責任、退房的情形等的內容。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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