逾期交房免責事由有哪些,預售合同免責條款有何效力

一、逾期交房免責事由有哪些

在商品房買賣合同中，買賣雙方都對房屋的交付使用期限做了明確的約定，如開發商超過約定的期限未交房則要承擔逾期交房的責任，但是法律也規定了例外情形，即逾期交房的免責事由。

根據《合同法》第一百十七條的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響造成出賣人可能延遲交付的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理期限內對買受人及時履行通知義務，否則構成延遲交付。但何為不可抗力?不可抗力是指在合同訂立后發生當事人在訂合同時不能預見、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同時，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責任。不可抗力的主要情形有：(1)自然災害、如臺風、洪水、冰雹;(2)政府行為，如征收、征用;(3)社會異常事件，如罷工、騷亂。如確屬以上幾種情況，且對建設工程的進度卻又影響的，則開發商可以免除逾期交房的責任。

但是作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現實具體事項的操作中開發商往往將各種理由歸于免責事由以逃避責任，比如施工中遇到異常困難及重大技術問題不能解決，但這種問題并非為不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況，在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前通過具體勘測就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。因此，此種情況不能歸結于免責事由，開發商仍然要承擔逾期交房的責任。

二、商品房預售合同免責條款有何效力

免責條款訂入合同中并不等于當然有效，對免責條款的效力法律上有種種限制。它除應符合法律關于合同效力的一般規定外，還應符合一些特殊規定。對免責條款的法律限制體現了國家對經濟民事活動的干預，其目的是為了保護國家利益和社會公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時，法院應對合同中的免責條款的效力進行審查。在審查時，應掌握以下幾個標準：

(一)免責條款違反法律和社會公共利益的無效。我國《民法通則》第七條規定：“民事活動應尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。”這是對免責條款進行限制的法律依據。因此，在預售商品房中，有上述內容的免責條款無效。應注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強行性規范，只有違反強行性規范的免責條款才為無效。

(二)免責條款不得免除故意和重大過失責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或重大過失責任的條款，則無異于鼓勵當事人不履行合同或不負責任地履行合同，這就與民法通則規定的誠實信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責任的免責條款均持否定態度，如《德國民法典》第276條第2款規定：“債務人因故意行為而應負的責任，不得預先免除?！薄断ＥD民法典》第332條規定：“旨在預先免除或限制對故意或重大過失所負責任的協議無效?！蔽覈贤ㄒ嘁幎ㄒ蚬室饣蛑卮筮^失造成對方財產損失的免責條款無效。目前有些商品房預售合同約定：“因售房方的過失行為導致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責條款中的“過失行為”應視為不包括重大過失行為在內。

(三)免責條款不得免除合同當事人的基本義務。也就是說，免責條款的免責以合同的基本義務得到履行為前提。如果允許當事人不履行合同的基本義務而不承擔任何責任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質量合格的、權屬明確合法的房屋交付給購房者的義務，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質量承擔責任”或“與出售房屋有關的所有權糾紛、土地使用權糾紛，本公司不負責解決”等條款，即屬免除基本義務，當然無效。此外，如果違約行為嚴重到使當事人訂立合同的目的落空，即嚴重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責條款，因為這種情況同屬于不履行合同的基本義務。

(四)免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔民事責任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優勢，訂立對購房人顯失公平的免責條款，購房人就可以向法院或仲裁機關申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設計單位的過錯造成的損失，售房方不承擔責任”，即屬顯失公平的條款。因為在施工單位或設計單位等第三人過錯造成售房方違約的情況下，售房方可以依據與第三人的合同追究其違約責任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責任，則購房人的損失得不到任何補償，不公平性顯而易見。

(五)免責條款不得免除人身傷害責任。免責條款一般是對違約責任的限制或免除，目前隨著合同中違約責任與侵權責任競合情況的增多，一般認為免除人身傷害責任的條款是被嚴格禁止的。如英國1977年《不公平合同條款法》規定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責任的條款無效。我國合同法規定，造成對方人身傷害的免責條款無效。之所以這樣規定，是因為免除人身傷害責任的條款與法律基本原則及社會公共道德標準相違背。因此，在商品房預售合同中，售房方不得訂立免除給購房人造成人身傷害所應承擔的責任的免責條款。為了有效保護自身的權益，建議消費者在遇見這些免責條款的時候，及時咨詢專業律師，不要等到發生糾紛時，才發生已經不能挽救了。

以上知識就是小編對“逾期交房免責事由和預售合同免責條款有何效力”問題進行的解答，開發商逾期交房免責事由主要是出現一些不可抗力因素造成房屋不能如期交付。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。