一房二賣合同的法律效力如何

1、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。

根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時(shí)起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。

2、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。

在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。

3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。

4、在房屋拆遷補(bǔ)償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認(rèn)為有效。

5、如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通，進(jìn)行一房二賣的，則相應(yīng)的合同無效。

依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據(jù)《司法解釋》第十條規(guī)定，即使房屋已經(jīng)交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。

一房二賣的法律后果

1、從民事責(zé)任角度分析

(1)對(duì)于有效合同的當(dāng)事人

任何一個(gè)買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)第一買受人履行交付義務(wù)，而對(duì)其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(2)對(duì)于可撤銷合同的當(dāng)事人

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(3)對(duì)于無效合同的當(dāng)事人

無效合同的善意買受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(4)二種情況下的特殊處理

第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

如果善意買受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

2、從行政責(zé)任角度分析

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。

3、從刑事責(zé)任角度分析

房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

一房二賣合同的法律效力如何?在買賣房子的時(shí)候可以進(jìn)行網(wǎng)簽，它是有效避免賣家一房二賣的行為的最好方式，建議大家要能采取這一方式。關(guān)于開發(fā)商一房二賣的行為你不知道怎么樣處理，應(yīng)該來律霸網(wǎng)上做個(gè)咨詢問問專業(yè)法律人士。