一、怎樣防范開發商逃避責任

針對商品房開發公司在銷售廣告中故意“打擦邊球”，事后卻提出以雙方簽訂的《商品房預售合同》為準，而企圖蒙混過關，逃避承擔民事責任的行為，消費者應當怎樣防范和尋求法律支持呢?

1、在簽訂《商品房預售合同》時，除應仔細閱讀與自己所購房屋有關的面積、價款、交付時間、違約責任等條款外，還必須看清商品房開發商是否已經將其在促銷廣告中的承諾寫入合同，且務必明確、具體，甚至可以將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同的附件。

2、依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”因此，消費者必須注意收集證據，如相關商品房開發商的銷售廣告等，避免因時過境遷而無法靠證據說話，最終導致敗訴。

3、依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

據此，對于商品房開發商所做銷售廣告，要是具有“但是”中的情形，如上述花園房地產開發公司就游泳池、籃球場、足球場、羽毛球場、電子閱覽室等配套設施描述，應當視為對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，消費者可以依法提起訴訟，而不必擔心《商品房預售合同》是否有相關具體內容。

二、哪些行為構成商品房買賣欺詐

1、經營者故意隱瞞真相，妨礙消費者取得產權的情況：

(1)不具備開發資格、“五證”不全，編造虛假文件;

(2)故意隱瞞影響消費者正常使用的重大質量問題;

(3)致使合同無效或根本違約的行為;

2、售樓廣告、沙盤、錄像、照片等承諾與實際不符的(但前提是需構成合同要約或者寫進合同中);

3、明知檢測機構測量有誤，但故意不糾正的。

三、哪些情況下開發商逾期交房不承擔責任

(一)不可抗力。不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等。在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發商有隨意擴大解釋不可抗力的現象，其實，構成不可抗力的條件是很嚴格的，開發商不得以諸如“雨季停工”、“技術困難”等作為法定免責事由主張免責。

(二)約定免責事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執行國家法律法規、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規劃變更導致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發商就應向購房人承擔違約責任，之后開發商有權依法向責任人追償。

以上知識就是小編對“怎樣防范開發商逃避責任”問題進行的解，購房者在購房商品房時，簽訂預售合同一定要注意合同的內容、注意收集相關的證據，如果遇到開發商逃避責任的，可以起訴解決。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。