一男子將自家房屋賣與他人，然而在房產(chǎn)尚未交接時(shí)，男子死亡。買方只好將男子的繼承人即其父母告上了法庭，要求解除合同，賠償損失。日前，河?xùn)|區(qū)法院判決解除雙方房屋買賣合同，男子父母在男子遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值范圍內(nèi)一次性賠償原告違約金1萬(wàn)元、中介費(fèi)8000元。

去年8月2日，市民郭某通過(guò)房地產(chǎn)銷售公司介紹與男子尚某達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定尚某將其位于河?xùn)|區(qū)某住宅小區(qū)一套83平方米的房產(chǎn)以47.5萬(wàn)元價(jià)款賣給郭某。據(jù)郭某介紹，由于雙方簽訂買賣合同時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦下來(lái)，為防止賣房人尚某事后毀約，雙方在備注條款中又特別約定：“以甲方(尚某)正式辦理完畢房屋所有權(quán)證日期為準(zhǔn)，乙方(郭某)辦理貸款、過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。如在產(chǎn)權(quán)證辦理完畢的日期之前，出現(xiàn)甲乙個(gè)人原因造成雙方不能進(jìn)行正常的房產(chǎn)交易，違約方應(yīng)付對(duì)方房屋總款的30%作為賠償金。剩余手續(xù)及協(xié)議以產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日起簽署的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”此后，郭某按約付給尚某5000元定金，并向中介公司支付了中介費(fèi)8000元。2007年10月，郭某給尚某打電話詢問(wèn)產(chǎn)權(quán)證的情況，但接電話的是尚的妹妹，她稱尚某住院了，并說(shuō)房子不能賣給郭某了。后郭某了解到，尚某去世，其父母是其合法繼承人，于是郭某訴至法院，要求依法解除其與尚某簽訂的房屋買賣合同;尚某父母按照合同約定給付賠償金14.25萬(wàn)元，并返還定金5000元及中介費(fèi)8000元。

法庭上，尚某的父母均表示，同意與原告解除合同，但不同意原告給付賠償金及返還定金、中介費(fèi)訴求。二被告辯稱，他們對(duì)兒子賣房一事不知情，上述房屋買賣合同既未開始履行，又未經(jīng)過(guò)法定不動(dòng)產(chǎn)登記程序，因此該合同僅是一份意向書或是一份尚未成立的合同。況且該合同剛剛簽訂幾個(gè)月，簽訂人尚某即發(fā)生意外離開人世，二被告既沒(méi)有違約之嫌更沒(méi)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。法院審理后另查明，尚某于2007年12月13日死亡，無(wú)其他法定繼承人。涉訴房屋于2007年12月25日取得產(chǎn)權(quán)證，至2008年3月，該房仍設(shè)有抵押，抵押權(quán)價(jià)值為16萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，二被告雖抗辯對(duì)于尚某與原告間的房屋買賣并不知情，但不能據(jù)此免除二被告作為尚某法定繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，二被告應(yīng)承擔(dān)尚某所簽訂合同項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)。但是，二被告并非合同相對(duì)人，而是合同相對(duì)人的法定繼承人，對(duì)于被繼承人的債務(wù)，繼承人應(yīng)當(dāng)以遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為限進(jìn)行清償。對(duì)于上述合同，原、被告均同意解除，亦不違反法律規(guī)定，法院予以支持。關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)，法院分析認(rèn)為，尚某的死亡不應(yīng)屬于意外事件，不屬于法定的免責(zé)事由。但是，綜合考慮本案的實(shí)際情況，原告在簽訂合同后至今，僅支付了5000元定金和8000元中介費(fèi)，并沒(méi)有其它支出，與其主張的違約金數(shù)額有巨大的差距，如由被告承擔(dān)高額的違約金，有悖于公平原則，故二被告應(yīng)當(dāng)按照定金罰則支付原告雙倍定金即1萬(wàn)元，并賠償原告中介費(fèi)8000元。