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寧波
出賣人的違約行為導致無法購房則出賣人怎么承擔違約責任
涉樓市新政的房屋買賣糾紛中，若出賣人存在違約行為，亦應承擔相應的違約責任。出賣人的違約行為可分為一般性的違約行為與導致買受人遭遇調控政策的違約行為，前者可按照合同約定處理，而后者的情況較為復雜，當前實踐中已經出現的三類典型案件是：
一是負有合同備案義務的開發商遲延履行合同備案手續;
二是負有過戶義務的二手房出賣人遲延履行過戶手續，導致買受人遭遇“限購令”限制，無法過戶;
三是出賣人未完全履行貸款申請的配合義務，導致本可在政策出臺前取得貸款的買受人貸款不成。
對于上述三類案件應區別處理：
第一類屬于出賣人的違約行為與合同解除存在直接的因果關系，故可以適用合同解除的違約責任。須注意的是，雖然出賣人構成違約，但這種違約后果并非其在簽約時能夠完全預見的，畢竟合同備案在交易習慣中只是開發商的附隨義務。因此，買受人實際損失的認定應當受到合同法“可預見”原則的限制，買受人主張適用合同解除違約金的，法院應向出賣人釋明提出減少違約金的請求，通過對比約定的違約金與實際損失進行利益衡平，建議以雙倍返還定金金額為宜;
針對第二類案件，履行過戶義務屬于出賣人的主義務，如果由于出賣人不及時履行該義務而導致買受人遭遇“限購令”，則屬于出賣人的根本違約，應支持買受人解除合同，并由出賣人承擔遲延履行及合同解除的違約責任;
至于第三類案件，雖然出賣人的違約行為與貸款不成有直接因果關系，但貸款不成與合同解除并無直接因果關系，故不適用合同解除的違約責任，在此情況下，應認定買受人有權解除合同并免負違約責任。
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