2012年7月，莫某、韋某經人介紹相互認識，在交往過程中，莫某得知韋某有宅基地出售，雙方洽談價格后，莫某支付105000元作為訂金，韋某出具了收條給莫某。由于韋某的宅基地土地使用權證正在辦理過程中，雙方沒有簽訂協議。2013年7月3日，韋某辦得該宅基地的《國有土地使用證》。2013年8月15日，以轉讓方韋某及其妻作為甲方，以受讓方莫某作為乙方，雙方在韋某家中簽訂了《宅基地轉讓協議書》，該協議書約定，甲方將位于城區邊河堤路面積為78平方米的宅基地轉讓給乙方，該宅基地的轉讓價格為231800元，雙方對付款方式進行了約定，并由甲方辦理有關土地使用證過戶手續，所有過戶稅、費由甲方承擔。雙方還就違約責任進行了特別約定：本協議從雙方簽字當日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金的基礎上雙倍賠償給乙方;如乙方違約，甲方收取乙方的轉讓訂金不退回給乙方，作抵消乙方違約金。協議簽訂后，韋某到國土部門辦理相關手續，由于涉及到辦理過戶稅費過高，韋某與莫某協商過戶費用問題或提高土地價格，雙方未能達成一致意見。莫某催促韋某履行協議，辦理土地過戶，韋某遲遲未予答復。為此，莫某向法院起訴，要求解除雙方之間簽訂的《宅基地轉讓協議書》，由韋某返還購買宅基地訂金105000元，并支付違約金92720.00元。

【審判】

廣西某縣人民法院經審理后認為，2013年8月15日，莫某與韋某自愿簽訂的《宅基地轉讓協議書》是雙方的真實意思表示，沒有法律規定合同無效的情形，為有效合同。協議生效后，雙方應當按照協議履行各自義務。莫某原已預交105000元作為房款，韋某在辦理土地過戶中要求莫某增加土地價款，莫某不同意而未能達成一致意見，韋某就怠于并拒絕辦理土地過戶手續，致使合同不能繼續履行。現莫某要求解除雙方所簽訂的《宅基地轉讓協議書》及要求返還預付買賣宅基地訂金105000元，理由充分，法院予以支持。關于違約金方面。由于韋某未辦理土地過戶手續，導致莫某不能實現合同目的，已構成違約，韋某由此應當承擔協議不能繼續履行的后果，但認為雙方所簽訂的違約金過高，韋某由此要求調整的理由充分，法院依法進行調整。綜上，法院遂作出解除雙方簽訂的《宅基地轉讓協議》、由韋某返還宅基地轉讓訂金105000元給莫某及以105000元為本金，從2012年7月11日按中國人民銀行流動資金貸款利率(一年期)計算至2013年8月14日，2013年8月15日后至本生效判決所確定履行期限最后之日止的損失按中國人民銀行流動資金貸款利率(一年期)2倍計算的判決。

【評析】

筆者認為法院判決正確，結合本案來看爭議的焦點主要在于：雙方簽訂的《宅基地轉讓協議書》是否合法有效及莫某主張解除協議并主張支付違約金是否有事實和法律依據。

一、關于《宅基地轉讓協議書》是否合法有效及莫某主張解除該協議是否有事實和法律依據問題

2013年8月15日，莫某與韋某是在雙方自愿下簽訂的《宅基地轉讓協議書》，該協議的簽訂是雙方真實意思表示，沒有法律規定存在欺詐、脅迫或者損害國家、集體、第三人利益等導致合同無效的情形，為有效合同。《中華人民共和國合同法》第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則?！钡诹畻l規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務?！备鶕鲜龇梢幎ǎ瑓f議生效后，莫某已按照協議履行自己的義務，預交105000元作為房款，但韋某在辦理土地過戶中因為過戶稅費高要求莫某增加土地價款協商未果后，韋某就怠于并拒絕辦理土地過戶手續，致使合同不能繼續履行。

根據《中華人民共和國合同法》第九十四條關于“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形?！钡囊幎?，以及第九十七條關于“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。”的規定，莫某要求解除雙方所簽訂的《宅基地轉讓協議書》及要求返還預付買賣宅基地訂金105000元，理由充分，應予以支持。

二、關于主張支付違約金是否有事實和法律依據的問題

由于韋某怠于行使自己的義務，導致莫某不能實現合同目的，已構成違約，韋某由此應當承擔協議不能繼續履行的后果，但韋某認為雙方所簽訂的違約金過高，要求調整，根據《中華人民共和國合同法》上述第九十七條的規定，第一百一十三條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！钡谝话僖皇臈l的規定：“……約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”可以看出，合同法上的違約金系以“補償性為主，以懲罰性為輔”的違約金，約定違約金過高要求調整的法院可以依法予以支持。

法院遂根據法律規定作出上述判決。