對購房合同而言，購房者的主要義務是按期支付房款，而購房者在購房時，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實踐中極為少見。購房合同中的違約多數由開發商引起。當開發商有違約行為時，購房者應首先看購房合同中是否有對上述違約責任的約定，如有約定，按合同約定處理。如未約定對違約行為的處理辦法，則可依照法律規定要求開發商賠償，賠償的標準以直接損失為限。

實踐中，常見的違約行為及處理方式有以下幾種：

逾期交房

如開發商逾期交付房屋，而合同未約定逾期交付房屋的違約責任的，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期交付期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

面積出現誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，根據《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差按下列辦法處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權退房。

購房者退房的，房地產開發企業應當在其提出退房之日起30日內將其已付的房價款退還，同時支付已付房價款利息。購房者不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房者補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購房者。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還。

設備、裝修不符合合同約定

房屋的設備、裝修不符合合同約定的，購房者應拒絕接收房屋，視為開發商未交付房屋，因此未能按時交房的，按開發商逾期交房處理。如購房者已接受商品房，后發現房屋的設備、裝修不符合合同約定，可要求開發商限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔賠償責任，賠償金可按此期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

開發商拒絕更正或在合理期限內未更正的，購房者可要求其承擔相應賠償責任。賠償責任以實際損失為限，實際損失包括設備、裝修的差價款、改動工程款及不能正常使用房屋期間的損失。

變更規劃、設計

按照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定，房地產開發商應當按照批準的規劃、設計建設商品房，經規劃部門批準或經設計單位同意的變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房者。購房者有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。屆時未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發商未在規定時限內通知購房者的，購房者有權退房，由開發商承擔違約責任。

房屋質量不合格

根據《最高人民法院關于審理商

品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發商承擔賠償責任。其他房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，對方拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委托他人修復，修復費用由對方承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。

未按期辦理產權過戶手續

按《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，導致購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按照已付房款的逾期貸款利息的標準計算。開發商未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能取得房屋權屬證書超過約定或規定的期限一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產貸款利率計算。

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