一、注意認(rèn)購書的圈套

為了避免認(rèn)購書成為圈套或者日后的負(fù)擔(dān)，需要認(rèn)真審查認(rèn)購書的內(nèi)容對正式合同主要內(nèi)容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過失責(zé)任和違約責(zé)任，注意定金擔(dān)保責(zé)任條款的具體含義，從而對有關(guān)認(rèn)購書的條款重新約定并再次進(jìn)行修正。同時，建議約定如下條款：1.若因?qū)Ρ菊J(rèn)購書約定之外的事項協(xié)商不成而無法簽訂購房合同的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任;2.如果房產(chǎn)商提出的合同事項與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。

二、注意合同約定面積與實際面積的差異

在以建筑面積作為銷售面積的合同中，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)建筑面積不變，而公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積卻減小的情形，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日實施)第20條的規(guī)定對此欺詐銷售的情況沒有禁止性規(guī)定。因而，建議消費者弄清楚有關(guān)建筑面積的含義，爭取選擇以套內(nèi)建筑面積計價的方法進(jìn)行買賣交易，并以此據(jù)實結(jié)算。

三、按揭買房者需謹(jǐn)慎

對于需要按揭貸款的消費者，建議在認(rèn)購書或者購房合同中明確：1.房產(chǎn)商已經(jīng)審查了購房者的有關(guān)情況，并認(rèn)為完全符合按揭貸款條件;2.按揭貸款手續(xù)由**商代為辦理;3.如果因客觀原因?qū)е虏荒苻k理按揭貸款手續(xù)，購房者有權(quán)退房，且不承擔(dān)違約責(zé)任以及任何損失。

四、彌補逾期交房造成的損失

逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷售方不承擔(dān)什么責(zé)任，而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失只能由購房者獨自承擔(dān)，原因是在房屋銷售合同中約定了免責(zé)條款。在此，本律師建議，購房者在簽訂銷售合同時，一方面要明確約定交房的具體時間，制約銷售者的免責(zé)條款，給銷售者以履約壓力，保證及時有效地履行合同，加大銷售者逾期交房的違約責(zé)任。同時，對逾期交房時間過長的情況，約定購房者的單方退房權(quán)利。這種保證是必要的，也是可行的。

五、把好接受房屋時的“交接”關(guān)

法律手續(xù)方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，商品房需經(jīng)驗收合格(住宅小區(qū)要經(jīng)綜合驗收合格)后方可交付使用，其重要標(biāo)志是取得《工程竣工驗收備案表》。同時，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，銷售者應(yīng)當(dāng)同時交付《商品房質(zhì)量保證書》(由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制)和《商品房使用說明書》(即“兩書”“一表”)。建議購房者在合同中明確約定：1.不交付“兩書”，購房者有權(quán)拒絕接房;2.不出示“一表”，視為未交接。

拿到房屋鑰匙的同時，須認(rèn)真檢查房屋現(xiàn)實狀況和合同約定是否一致，是否有質(zhì)量問題等，檢查合格后，方可填寫《確認(rèn)書》。

六、重視產(chǎn)權(quán)登記

房屋所有權(quán)證作為房產(chǎn)所有權(quán)的合法有效證明，對于房產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)購房者自身情況，從婚姻法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定出發(fā)，在房屋買賣合同中明確約定產(chǎn)權(quán)人的共有人，在辦理產(chǎn)權(quán)證過程中買賣雙方的法定責(zé)任和約定權(quán)利義務(wù)。有必要的話，購房者應(yīng)當(dāng)力爭過期不能辦理房屋所有權(quán)證時退房的權(quán)利。

七、約定物業(yè)管理

對沒有配套物業(yè)管理的房屋買賣，由于沒有相應(yīng)業(yè)主大會，物業(yè)公司暫由銷售者委托或托管，因而房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)管理為前期管理。對有物業(yè)管理的大型樓盤和高檔小區(qū)，應(yīng)該注意《物業(yè)管理公約》的約定內(nèi)容，無異議后簽字認(rèn)可。

八、其他補充事項。

1、對于室內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注，并對相鄰建筑、不良設(shè)施、噪聲污染等內(nèi)容加以約定;

2、明確交付時的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等;

3、交付后的質(zhì)量保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保留長時間不能修復(fù)及經(jīng)兩次修理后仍不能正常使用時退房的權(quán)利;

4、另外，如果需要，建議對免費車位、公共設(shè)施(如幼兒園等)、露臺使用面積等問題進(jìn)行明確。

最后，千萬注意，簽好合同后，請您自己保存一份復(fù)印件，記住讓對方蓋章，并注明：復(fù)印件與保存于房產(chǎn)商處的原件一致。