房地產“五證兩書一表”是開發商開發銷售商品房的必備文件。它們分別是：“五證”《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售(預售)許可證》，兩書《商品房質量保證書》《商品房使用說明書》，一表《竣工驗收備案表》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。“兩書”是指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件。購房者有權索要。“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”。

收房時，房子總建筑面積與合同面積有誤差該怎么辦?

買房時一定會遇上公攤面積這個名詞。公攤面積所占房屋的比例應該有多大，并沒有硬性標準。通常而言，設施齊全、品質較高的房子，公攤面積比例會比較大。一般情況下，7層以下住宅公攤率為7-12%;7-11層住宅公攤率為10-16%;12-33層住宅公攤率為14-24%;別墅類的公攤率為1-8%。如果收房時房子總建筑面積與合同面積有誤差，根據購房合同的第八條規定，開發商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，誤差超過3%，多出的面積由開發商無償贈送，少出的面積，由開發商負責賠償業主，同時可以選擇退房。

哪幾種房子不能在市場上公開交易?

房子可以分為商品房、房改房、經適房、廉租房、公租房、安置房、小產權房、集資房等。其中，商品房交易不受限制(特殊城市除外)，只要你有錢就能購買;房改房上市前必須補交土地出讓金，出售這種房子，必須得到相關主管部門批準;經適房滿5年后可上市交易，且必須補交土地出讓金，政府可優先回購;安置房中產權屬于集體，不允許再交易，產權屬于個人，滿足上市條件后可以正常交易;小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，自然也不會有國家承認的房產證;集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒有產權，不可交易。

房屋署誰的名字房屋所有權就是誰的嗎?

房產證上有你的名字≠房子是你的。房產所有權的最高效力來自于房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力;未經登記，不發生法律效力。房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產登記簿上有你的名字。結婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領結婚證后買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬于夫妻共同財產。

婚后房產，離婚房產如何分割?

這分5種情況：

一是婚后雙方父母出資買房，產權登記在一人名下的，該房產科認定為雙方按照各自父母的出資份額占有。如果當事人另有約定的，按照約定辦理;

二是婚后按揭購房，一方父母出首付款，產權登記在自己的子女名下，由夫妻共同還貸的。這種情況首付款可以認定為只贈與出資方的子女，離婚時該房產是夫妻共同財產，對首付部分應認定為出資子女的個人財產;

三是婚后一方父母全額出資，產權登記在自己子女名下的，這種情況視為只對自己子女的贈與，該房產認定為出資方子女的個人財產，對方無權請求分割該房產;

四是婚后一方以個人財產出資，房產登記在一方名下的。離婚分割房產時，另一方無權請求分割;在此需要提醒的是，如何認定以個人財產買房，需要證據的支撐;

五是婚后一方或雙方以夫妻共同財產出資買房，取得房產證的。離婚時房產理應屬于夫妻共同財產。離婚房產分割，法官會按照實際情況判決哪方擁有房子，獲得房產的一方根據實際情況對另一方進行補償。

繼承、贈與與售賣給子女都有什么優缺點?

目前來說，父母房產過戶給子女主要有繼承、贈與、買賣三種方式。繼承的方式是稅費最少的一種方式，在父母在世時是不能辦理的，只有等到父母去世后才能辦理房產繼承。

在繼承房產手續的辦理過程中，只需要繳納極少的公正費和繼承公證費用，即使在房產證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅。

贈與方面，父母在世時，把房屋產權贈送給子女，需繳納繳3%的契稅。如果兒女在受贈后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業，需按轉讓收入減掉合理費用后征收20%，同時還要繳納轉讓收入5.5%的營業稅。

在買賣方面，如果父母的房子是留作自己居住或出租，繼承和贈與比較合適。但如果你想把房產賣掉，最好選擇“賣房子”的方式進行過戶!這是最劃算的，不然你就得支付高昂的稅費。