房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。

對(duì)一房二賣(mài)糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情形。

一房二賣(mài)中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿(mǎn)足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買(mǎi)受人享有的是基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使其已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有即失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣(mài)人依《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿(mǎn)足的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于債務(wù)不履行的損害賠償，值得討論的是，前買(mǎi)受人可否向出賣(mài)人請(qǐng)求相當(dāng)于其再出售房屋所獲取價(jià)金的損害賠償，亦即賠償?shù)姆秶绾巍Ｎ覀冋J(rèn)為，損害賠償，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，出賣(mài)人往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見(jiàn)利背信而與后買(mǎi)受人成交，對(duì)此買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的漲價(jià)部分，系前買(mǎi)受人可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠(chéng)信原則。

2.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。

在一房二賣(mài)中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權(quán)人。出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。不屬于出賣(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣(mài)他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。

關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。對(duì)該條作反對(duì)解釋?zhuān)礄?quán)利人不追認(rèn)且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同即無(wú)效。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的，由出賣(mài)人向后買(mǎi)受人承擔(dān)信賴(lài)?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。

在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買(mǎi)賣(mài)合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。也就是說(shuō)，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。在這種情形下，出賣(mài)人是否得以所有人的地位對(duì)將要履行的合同有選擇權(quán)呢?

有學(xué)者指出，我國(guó)原則上應(yīng)堅(jiān)持登一記要件主義，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中登記效力作為例外的規(guī)定。允許法院考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。我們認(rèn)為，此觀點(diǎn)有其合理處。雖然登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性意義，但是，有條件地承認(rèn)未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況，予以合理的處理：

(1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的;已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的。

在這幾種情形下，可認(rèn)為出賣(mài)人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。

(2)二次買(mǎi)賣(mài)行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I(mǎi)受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記的先后，確認(rèn)買(mǎi)受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買(mǎi)受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，應(yīng)認(rèn)為沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人得隨時(shí)請(qǐng)求履行合同，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買(mǎi)受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買(mǎi)受人獲得的行使登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，宜以訂立合同的先后，來(lái)確定其取得房產(chǎn)權(quán)利行使的先后，即保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買(mǎi)受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買(mǎi)受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣(mài)人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。在這一點(diǎn)上還可以借鑒德國(guó)民法典中的先買(mǎi)權(quán)制度。所謂先買(mǎi)權(quán)，指的是排除他人而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。德國(guó)民法中的先買(mǎi)權(quán)是以物權(quán)方法對(duì)未來(lái)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保全的一種法律制度，它劃分為債權(quán)先買(mǎi)權(quán)和物權(quán)先買(mǎi)權(quán)。德國(guó)民法典第505條規(guī)定，先買(mǎi)權(quán)行使權(quán)利的意思應(yīng)該向承擔(dān)義務(wù)的出賣(mài)人表示，而且先買(mǎi)權(quán)人與出賣(mài)人之間的合同按照出賣(mài)人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權(quán)先賣(mài)權(quán))該法第1098條第2款又規(guī)定：先買(mǎi)權(quán)具有針對(duì)第三人的保全權(quán)利人行使轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的預(yù)登記的效力。(物權(quán)先買(mǎi)權(quán))這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，又能避免因單純確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)行為不成立而使兩個(gè)合同均無(wú)法履行的狀況。

4.在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的處理。

值得討論的是，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，但仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的情況，是否屬《民法通則》第五十八條第(四)項(xiàng)規(guī)定的惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效的情形?

因?yàn)橐坏┱J(rèn)定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定，合同無(wú)效。

民法上的惡意與善意相對(duì)。善意和惡意與過(guò)錯(cuò)一樣，也是用以表示行為人主觀狀態(tài)的術(shù)語(yǔ)。但對(duì)于善意、惡意這一對(duì)概念，似乎很難下明確的定義，一般都是通過(guò)具體的制度來(lái)加以說(shuō)明。一般來(lái)說(shuō)，善意，指不知情;惡意，指知情。在惡意串通中，僅指知情呢，還是指專(zhuān)以損害他人的利益為目的?

惡意串通，是指行為人雙方為牟取不正當(dāng)利益，互相勾結(jié)串通而實(shí)施的有損于國(guó)家、集體或第三人利益的民事行為。

(1)當(dāng)事人雙方在實(shí)施民事法律行為時(shí)有損害國(guó)家利益、集體利益或他人利益的故意;

(2)行為人雙方在實(shí)施民事行為時(shí)有串通一氣、互相勾結(jié)的行為，如無(wú)這種勾結(jié)、串通，民事行為將不可能實(shí)施或以另外的內(nèi)容實(shí)施;

(3)該民事行為履行的結(jié)果損害國(guó)家、集體或第三人的利益。

后買(mǎi)受人在明知出賣(mài)人已將標(biāo)的物出賣(mài)于他人，但仍與出賣(mài)人就該標(biāo)的物成立買(mǎi)賣(mài)合同，揣其合同目的，可能性有二：只為取得標(biāo)的物;主要為了損害前買(mǎi)受人的利益。在只為取得標(biāo)的物而無(wú)其他因素關(guān)聯(lián)的情形下，后一合同在債的履行上與前一合同構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，前一合同尚有履行的可能。退一步講，即使在后一合同履行情況下，前一合同的損失亦可因違約損害賠償?shù)玫教钛a(bǔ)。故一般情況下，不適用惡意串通，損害第三人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定。

但是，在后買(mǎi)受人專(zhuān)以損害前買(mǎi)受人利益為目的，訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形下，就構(gòu)成第三人侵害債權(quán)，前買(mǎi)受人可以此主張后一合同無(wú)效，并請(qǐng)求前一合同的實(shí)際履行(撤銷(xiāo)所有權(quán)變更登記)

所謂侵害債權(quán)，是指?jìng)年P(guān)系以外的第三人故意實(shí)施或與債務(wù)人惡意通謀實(shí)施旨在侵害債權(quán)人的行為并造成債權(quán)人損害。依傳統(tǒng)民法合同相對(duì)性原則，合同僅能約束合同中特定的當(dāng)事人，在此外的第三人不應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。亦即否認(rèn)債權(quán)可作為侵權(quán)的客體。此種理論含有一項(xiàng)基本的價(jià)值觀念，即保護(hù)第三人的活動(dòng)自由，不因故意或過(guò)失侵害債務(wù)人或給付標(biāo)的，便須對(duì)債權(quán)人負(fù)責(zé)。然而，絕對(duì)貫徹此種理論，有時(shí)難免損害債權(quán)人利益。因此，現(xiàn)代許多國(guó)家已承認(rèn)債權(quán)具有不可侵害性并設(shè)立了侵害債權(quán)法律制度。

在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人出于惡意與出賣(mài)人訂立合同并取得所有權(quán)，前買(mǎi)受人可否依第三人侵害債權(quán)要求后買(mǎi)受人負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任?

例如，后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人已投資規(guī)劃其所購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)，準(zhǔn)備興建商品房出售，而引誘出賣(mài)人違約，以打擊前買(mǎi)受人商譽(yù)并使其遭受重大損失。在此情形下，筆者認(rèn)為，后買(mǎi)受人應(yīng)負(fù)侵害債權(quán)賠償責(zé)任。

在一房二賣(mài)中，由于房屋買(mǎi)賣(mài)是特定物買(mǎi)賣(mài)，標(biāo)的物一般具有不可替代性，因此后買(mǎi)受人非法引誘出賣(mài)人違約給前買(mǎi)受人帶來(lái)的損害是難以挽回的。由后買(mǎi)受人或后買(mǎi)受人與出賣(mài)人連帶負(fù)侵權(quán)責(zé)任，既有彌補(bǔ)前買(mǎi)受人損害的性質(zhì)，又有制裁其不法行為的性質(zhì)。當(dāng)然，侵害債權(quán)責(zé)任并非一種普遍性的民事責(zé)任，其有嚴(yán)格的適用條件。就一房二賣(mài)而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買(mǎi)受人出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的而與出賣(mài)人訂立合同并取得所有權(quán)，致使前買(mǎi)受人遭受重大損失的，才構(gòu)成對(duì)前買(mǎi)受人債權(quán)的侵害。

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