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寧波
一房二賣要承擔哪些不利的后果
一房二賣的不利后果
一、民事責任
根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規定，賣房人與數個購房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人后，應當對其他購房者承擔違約責任。
未辦理房屋所有權轉移登記時，先考慮誰實際合法占有房屋;都未實際占有房屋的，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
二、刑事風險
1、犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人
通過在裁判文書網上查閱相關判決書，筆者發現涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數發生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產開發商相對比較有信譽和資質，即使存在一房二賣，一般也容易被認為是民事糾紛。但仍有判決開發商在一房二賣中構成犯罪的案例。
2、罪名：合同詐騙罪
賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構成合同詐騙罪。
刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。
“一房二賣”中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。
因此，要認定“一房二賣”的行為人構成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款。
3、構罪形式
通過案例研究，總結如下幾種“一房二賣”時對出賣者來說容易產生刑事風險的形式：
出賣者非房屋實際產權人，與他人簽訂合同，收取購房款的;
出賣人偽造房屋權屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;
出賣者已將房屋實際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;
出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的;
出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;
4、排除情形
筆者認為，下列“一房二賣”應當作為民事糾紛，不應當認定為犯罪：
出賣人作為實際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔違約責任或者退還房款的;
出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實際交付買受人，且不影響買受人實際使用的;
名為房屋買賣，實為以房抵債的;
“一房二賣”情形下的民事責任和刑事責任的邊界比較模糊，當事人一定要準確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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