案情：陳某與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買商品房一套，交付使用后，卻一直未辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。陳某多次向開發(fā)商提出辦理房產(chǎn)證的要求，開發(fā)商以各種理由推遲辦理。后來，陳某接到法院傳票，自己因房屋侵權(quán)一案被告上法庭。原來，該房屋交付后房地產(chǎn)開發(fā)商又與黃某簽訂房屋買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記。陳某憤怒不已，訴至法院請(qǐng)求解除開發(fā)商與黃某的房屋買賣合同。

分析：本案中，陳某與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但僅表明不能發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。根據(jù)物權(quán)法十五條的規(guī)定，房屋買賣合同已經(jīng)生效。同理，黃某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同也屬于有效合同，且房產(chǎn)已過戶到第三人黃某名下，故該房產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是黃某。陳某無權(quán)要求法院解除黃某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同，但有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第八條規(guī)定，要求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。為避免遭遇一房二賣，購(gòu)房人將來在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，若開發(fā)商又將該房出售，雖然其與購(gòu)房者簽訂的合同可能有效，但將不會(huì)發(fā)生物權(quán)的效力。

律師提醒：為避免遭遇一房二賣，將來在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，若開發(fā)商又將該房出售，雖然其與購(gòu)房者簽訂的合同可能有效，但將不會(huì)發(fā)生物權(quán)的效力。

法律適用：1、《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。2、《物權(quán)法》第八條：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。3、《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

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