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購房首付比例提高，湊不足首付款是否屬于“不可抗力”？

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-26 · 924人看過

買房人：本來首付三成的話還能買得起房，現(xiàn)在政策調(diào)整到五成買不起了，這種情況應該算是“不可抗力”。剛剛結(jié)婚的鄭先生想購買一套兩室兩廳的住房，原本說好首付三成，夫妻兩人好不容易湊足了首付款并已繳付。可新政出臺后，因為鄭先生單身時曾購買過一套小房子，準備購買的這套房成為了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我們夫妻倆都是費了很大勁才湊足的，如今提高到五成，房子我們肯定是買不起了。這樣的政策調(diào)整應該算是‘不可抗力’的一種。”鄭先生認為，《合同法》中規(guī)定了因‘不可抗力’而導致合同無法繼續(xù)履行，購房人可不承擔違約責任。

律師看法：政策調(diào)整是“不可抗力”還是“情勢變更”亟待法律進一步說明。《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”對此，**德尚律師事務所楊-波律師認為，“政府政策的調(diào)整” 一般排除在不可抗力的范疇之外。因此，如若以不可抗力為由要求退房，沒有法律依據(jù)。但他也表示，《合同法》中規(guī)定了另一種“情勢變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責于當事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。“對于這種因政策調(diào)整無法付-齊首付的情況，我認為應按‘情勢變更’原則來對待。”楊-波認為，因政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛是個新課題，由于目前并沒有相關的法條規(guī)定，具體能否適用“情勢變更”還需法院作出裁判。對于如何解決湊不足首付而違約的問題，楊-波還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。“對于有購房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。”類似的情況，也有律師提出了不同看法。有律師提出，政策調(diào)整導致違約，既不應屬于“情勢變更”，也不算“不可抗力”。如果法院以這兩種理由判決解除雙方買賣合同，勢必導致一些看到房價下跌的買房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

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