概念介紹

出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂認購合同，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，是當前商品房買賣的通常形式。由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對認購合同問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了大量糾紛，急需給予明確認定。

律霸網(wǎng)小編認為：認購合同是獨立的合同。認購合同是平等主體間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議，認購合同作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購合同與商品房買賣合同是預合同與本合同的關系。

法律依據(jù)

對當事人在簽訂認購合同時約定交付定金的，根據(jù)擔保法第八十九條、最高法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。根據(jù)當事人的約定和法律關于定金的規(guī)定，在因當事人一方違反認購合同約定，導致商品房買賣合同未能訂的，按照定金罰則承擔責任，即交付定金的當事人一方違約的，喪失取回定金的權利;收取定金的當事人一方違約的，應雙倍返還對方當事人定金。如當事人雙方均無違約行為，只是就有關條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責于當事人雙方的事由，如不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當事人一方應將定金返還給對方當事人。但是，如何理解這段話，筆者進行了闡釋，即：

(1)如買受人沒有在認購合同規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買受人違約，定不予返還;如出賣人在認購合同規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售第三人或第三人再次簽訂認購合同，屬賣方違約，出賣人應向買方雙倍返還定金。

(2)如任何一方在正式簽商品房買賣合同及補充協(xié)議內(nèi)容時對認購合同中確認的條件進行修改，而導致簽約未成，改動一方視為違約。如果買受人違約的，定金不予還;如果出賣人違約的，應雙倍返還定金。

(3)如買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買受人履約后，可抵作房款或退回買受人。

(4)如由于出賣人本身不具備房屋銷售(預售)條件而導致認購協(xié)書無效，由出賣人向買受人返還定金并承擔締約過失責任。

(5)如由于出賣人向買受人提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，出賣人應把定金全數(shù)返還買受人。

(6)如雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對商品房買賣合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，出賣人應把定金全數(shù)退還買受人。