買二手房與中介打交道時要注意的事項有哪些

關(guān)于第一項費用收取：

在實踐中，中介費一般是由買方出的，另這個中介費是可以砍價的，最低能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價，這樣會影響中介給你找房的信心，要砍價一定等到中介找到房子，你覺得買賣雙方可以拍板的時候，這個時候可以提出中介費太高，砍價。

關(guān)于第二項支付：

在支付的時候，買方一定要把握主動權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過50%，最后一筆費用用于交樓后，并水、電、煤氣結(jié)清的情況下在支付。為何要分批給，因中國中介的極度缺乏誠信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶不可靠，所以出現(xiàn)問題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會主動要求先交齊中介費，但是一般情況下，只要你中介費一交完，中介對你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動權(quán)全在中介。

關(guān)于第三按揭公司的選擇：一般中介公司會強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，比如律霸網(wǎng)就要求客戶用**安捷按揭公司、滿*紅要求客戶用億達(dá)按揭公司，且美其名曰為保障安全。為何但找指定按揭公司，原因如下：第一個別中介業(yè)務(wù)員可以提成，第二按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過戶回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什么時候交中介費，你就要什么時候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價格來說會很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒有任何把柄，中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。

關(guān)于第四定金合同：合同一定要寫清楚約定的事項和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過了這個時間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過戶，防止一房二賣的情況。

關(guān)于第五買賣合同：需要提醒兩點，第一，中介合同是中介公司范本，并非國家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個其他約定的空白處，這個地方，買賣雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項事宜，包括合同中沒有的條款，在這另行約定。第二點，合同的內(nèi)容，要把握幾個關(guān)鍵點，如物業(yè)名稱，產(chǎn)權(quán)證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務(wù)(過戶時需賣方提供提供，不提供或提供不全算違約)

關(guān)于第六與中介簽訂的合同：在簽定金合同的時候，中介就會要求簽一份中介費協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶業(yè)主的中介費的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因?qū)е沦I賣不成的，中介費怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買賣和合同當(dāng)天就一次性給付完中介費，這個問題也不大，因為遲延交付中介費，最多按照千分之五的收違約金。

關(guān)于第七他項權(quán)利證明：這一步有個重要問題是，墊錢贖契的過程。買個二手房，很可能原業(yè)主沒還完銀行貸款，房產(chǎn)還在抵押狀態(tài)，無法過戶，一般是業(yè)主會要求買家先支付一部分購房款來清償按揭銀行的貸款，也就是先贖回樓房，解壓房產(chǎn)證。這個時候買家最擔(dān)心的階段，擔(dān)心內(nèi)容包括但不限于：賣方拿錢不贖樓怎么辦?剛贖了樓被法院查封了怎么辦?房產(chǎn)證解壓了業(yè)主與別人辦理過戶了怎么辦等等。建議采取的辦法是：合同約定專款專用，否則賣方承擔(dān)違約責(zé)任，款項只能打到賣方的貸款銀行卡上。在打款前，查冊，看看賣方的房產(chǎn)是否存在法院查封的情況。最后，也是最關(guān)鍵的：涂戶、過戶、入押一定要一起辦理，除了放心之外同時也節(jié)約時間。因為涂銷過后，房管所把房產(chǎn)證的抵押字樣涂抹掉了，這個時候，賣方就可以過了網(wǎng)簽時效后，任意和他人交易并過戶了。房子以登記為算，就算我比你早簽合同，但是，你比我先過戶，房子也是你的。在過戶后，入押之前，賣方是最擔(dān)心的階段，擔(dān)心買房不去做抵押，銀行就無法放款，同時這三個事項分開辦理各有各的受理期限，如果能一起辦是最好不過的，另外提醒買家在約定要求中介過戶前，一定要保管賣方的房產(chǎn)證，次舉在于防止中介和賣方串通，一房二賣。

關(guān)于第八項夫妻公共財產(chǎn)：有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個人的名字，但實際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個同意出售房產(chǎn)的同意書，即便簽合同的時候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時候拿到配偶的同意書當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無效。

最后誠意提醒各位，對于小老百姓，也許一輩子就買一套房子，所以買房是大事，重要的事情不要口頭約定，白紙黑子簽字蓋章。特別對待房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們會一步步剝奪我們的主動權(quán)，最后，讓我們變成一只羊，被牽著做事，所以必須爭取主動，任何約定要寫入合同。

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