一、土地使用權的出讓方式有哪些?

1、拍賣出讓土地使用權

拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

2、招標出讓土地使用權

招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權

協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

二、土地出讓程序

1、擬定土地使用權出讓方案

土地使用權出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定。

土地使用權出讓方案包括出讓塊地位置、出讓用途、出讓年限和其他條件。這里，“出讓用途”是指土地使用權出讓后，該出讓的土地用于何種目的，如是用于住宅、工業(yè)、商業(yè)用地，還是教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地;“出讓年度”，是指在國家規(guī)定的最高出讓年限范圍內，根據(jù)出讓土地的用途，所確定的實際出讓年限;“其他條件”是指除出讓用途、年限以外的條件。這些條件包括：土地的開發(fā)期限、建筑密度、容積慮、建筑高度、配套設施建設、綠化比例等。

2、土地使用權出讓方案的審批。

出讓方案確定后，土地管理部門應按照《土地管理法》的規(guī)定，報有審批權的人民政府批準。按照《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權出讓審批權限如下：

(1)、出讓基本農(nóng)田、或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃或其他土地超過70公頃的，由國務院批準。

(2)、出讓上述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

人民政府對出讓土地使用權的批準，不僅僅是對出讓土地面積的批準，而是對整個出讓方案的批準。因此，土地管理部門向人民政府報批時，除正式的報告外，還應附：《土地使用條件》;人民政府或有關部門的文件或意見。若屬于協(xié)議出讓的，還須附經(jīng)批準的《項目設計任務書》或《可行性研究報告》等。

根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定，征用農(nóng)用地的，應當依照規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉用審批。其中，經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉用的同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地審批權限內批準農(nóng)用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理審批;超過征地批準權限的，應當按規(guī)定另行辦理征地審批。

(3)、土地使用權出讓方按的組織實施。

土地使用權出讓方案由有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門組織實施。因出讓的方式不同(協(xié)議、招標、拍賣)，組織實施也不一樣。因此，應按具體的出讓方式組織實施。

根據(jù)我國法律規(guī)定，對于土地出讓的方式應當結合土地的使用情況來確定，如果是國有土地那么是可以按照商品的屬性進行開發(fā)利用的，那么可以按照招標或者協(xié)議的方式進行，如果是農(nóng)村集體土地，由于不可以買賣，所以是不能進行商業(yè)活動的。

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