一、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些?

1、拍賣出讓土地使用權(quán)

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。凡經(jīng)營性、營利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。凡經(jīng)營性、營利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權(quán)

協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

二、土地出讓程序

1、擬定土地使用權(quán)出讓方案

土地使用權(quán)出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。

土地使用權(quán)出讓方案包括出讓塊地位置、出讓用途、出讓年限和其他條件。這里，“出讓用途”是指土地使用權(quán)出讓后，該出讓的土地用于何種目的，如是用于住宅、工業(yè)、商業(yè)用地，還是教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地;“出讓年度”，是指在國家規(guī)定的最高出讓年限范圍內(nèi)，根據(jù)出讓土地的用途，所確定的實(shí)際出讓年限;“其他條件”是指除出讓用途、年限以外的條件。這些條件包括：土地的開發(fā)期限、建筑密度、容積慮、建筑高度、配套設(shè)施建設(shè)、綠化比例等。

2、土地使用權(quán)出讓方案的審批。

出讓方案確定后，土地管理部門應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定，報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。按照《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限如下：

(1)、出讓基本農(nóng)田、或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃或其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

(2)、出讓上述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

人民政府對(duì)出讓土地使用權(quán)的批準(zhǔn)，不僅僅是對(duì)出讓土地面積的批準(zhǔn)，而是對(duì)整個(gè)出讓方案的批準(zhǔn)。因此，土地管理部門向人民政府報(bào)批時(shí)，除正式的報(bào)告外，還應(yīng)附：《土地使用條件》;人民政府或有關(guān)部門的文件或意見。若屬于協(xié)議出讓的，還須附經(jīng)批準(zhǔn)的《項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書》或《可行性研究報(bào)告》等。

根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定，征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地審批權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理審批;超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定另行辦理征地審批。

(3)、土地使用權(quán)出讓方按的組織實(shí)施。

土地使用權(quán)出讓方案由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門組織實(shí)施。因出讓的方式不同(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)，組織實(shí)施也不一樣。因此，應(yīng)按具體的出讓方式組織實(shí)施。

根據(jù)我國法律規(guī)定，對(duì)于土地出讓的方式應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地的使用情況來確定，如果是國有土地那么是可以按照商品的屬性進(jìn)行開發(fā)利用的，那么可以按照招標(biāo)或者協(xié)議的方式進(jìn)行，如果是農(nóng)村集體土地，由于不可以買賣，所以是不能進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的。

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