由于城市土地資源的稀缺，汽車數(shù)量的急劇增長(zhǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市與其規(guī)劃的承載能力，買車容易停車難成為困擾城市發(fā)展的一大問題。隨著小區(qū)車位矛盾日益凸顯，車位產(chǎn)權(quán)究竟歸屬何方，房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主之間展開了長(zhǎng)久的利益博弈。本文擬圍繞車位權(quán)屬的法律問題，從如下方面進(jìn)行探討：

一、車位的分類

無(wú)論車庫(kù)還是其他類型的停車場(chǎng)所，均是由數(shù)量各異的車位組成的。因此，本文所指的車位，既包括通過(guò)規(guī)線設(shè)置的開放式車位，也包括空間封閉、具有建筑物特征的車庫(kù)，主要存在于設(shè)置建筑物區(qū)分所有權(quán)的小區(qū)之中。

由于車位與其他建筑物共享了小區(qū)范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，要明確其權(quán)利歸屬，應(yīng)適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。即在小區(qū)的范圍內(nèi)，若為專有部分，則開發(fā)商可將車位(庫(kù))單獨(dú)出售，也應(yīng)單獨(dú)為其進(jìn)行物權(quán)登記;若為共用部分，則開發(fā)商無(wú)權(quán)將車位(庫(kù))單獨(dú)出售，車位(庫(kù))應(yīng)為住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，無(wú)須單獨(dú)登記以公示。而具體哪些車位屬于專有部分，哪些屬于共有部分，對(duì)于物理狀態(tài)及所處位置不同的車位而言是不同的。

(一)住宅小區(qū)地面車位

由于地面車位是直接在地面上劃出界限設(shè)置，即直接設(shè)置在房屋單元所有人共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上就是土地使用權(quán)。通常來(lái)講，開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋售出并辦理轉(zhuǎn)移登記之后，建筑物區(qū)分所有權(quán)人即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。此時(shí)，住宅小區(qū)地面車位就隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給了小區(qū)的全體業(yè)主。

(二)首層架空停車位

樓房首層架空層位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是其權(quán)利歸屬應(yīng)分情況討論。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計(jì)入建筑面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低于2.2米，不單獨(dú)計(jì)算建筑面積，也不參與計(jì)算建筑容積率，此時(shí)，首層架空車庫(kù)是房屋建筑的從物，是共有部分，應(yīng)由設(shè)置架空層的該幢建筑全體業(yè)主共有;當(dāng)層高在2.2米以上時(shí)，因其可以計(jì)入建筑面積、參與計(jì)算建筑容積率、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，而成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

(三)獨(dú)立建設(shè)的多層車位

主要指小區(qū)內(nèi)專為停車目的而建設(shè)的獨(dú)立建筑物，具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨(dú)立性。作為獨(dú)立建造的建筑物，它應(yīng)獨(dú)立計(jì)算建筑面積，參與分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)。并且在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，都明確規(guī)定了這種經(jīng)營(yíng)性停車位的土地使用權(quán)面積，因此，該類型的車位是計(jì)算建筑容積率的。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，也可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

(四)地下車位

對(duì)地下車位的權(quán)屬問題一向爭(zhēng)議較大，在此主要根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)將其分為兩類，分別判斷其歸屬：

1、利用人防工程改造的車位

根據(jù)《人民防空法》規(guī)定，我國(guó)人防工程實(shí)行多元化投資，不僅由國(guó)家建設(shè)，商品房的開發(fā)商也可修建。實(shí)踐中，在開發(fā)商經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審核同意后，就可以將這種人防工程改建為地下停車位使用，此即為利用人防工程改造的地下車位。

對(duì)該類車位的權(quán)屬，存在兩種觀點(diǎn)：一種認(rèn)為依據(jù)《國(guó)防法》第37條規(guī)定“國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有”，人防工程性質(zhì)的地下車位應(yīng)推定為國(guó)家所有;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為《人民防空法》第5條規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。筆者認(rèn)為，認(rèn)定產(chǎn)權(quán)的基本原則應(yīng)當(dāng)是誰(shuí)投資誰(shuí)所有，并且管理和維護(hù)人防工程的費(fèi)用是由開發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的，國(guó)家并沒有承擔(dān)。因此認(rèn)為由人防工程改建的地下車庫(kù)屬于國(guó)家所有顯然是不合理的，應(yīng)將這類地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于“投資人”所有。

2、非人防工程性質(zhì)的地下車位

一般而言，我國(guó)的土地和城市規(guī)劃僅限于地上的建筑物部分，地下的建筑物往往被視為地上建筑物的附屬部分，作為從物來(lái)進(jìn)行處分。因此，在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中，地下工程面積一律都不計(jì)入建筑用地容積率。在這種情況下，地下工程面積就不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的份額，也就沒有辦法單獨(dú)取得所有權(quán)。但是，我國(guó)各個(gè)部門在處理這一問題時(shí)口徑并不一致，如前所述，房產(chǎn)管理部門在核定建筑面積時(shí)，對(duì)層高大于2.2米的地下室和半地下室計(jì)算全部建筑面積，可以單獨(dú)取得所有權(quán)。

鑒于《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，并且地下建筑在城市中的重要性日益凸顯，從本質(zhì)上來(lái)講我國(guó)容積率忽視地下建筑的做法與城市建設(shè)的實(shí)際也是相分離的。地下與地上的建筑并沒有實(shí)質(zhì)性的差別，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待。因此，對(duì)于層高小于2.2米的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其權(quán)屬依附于地上建筑物，由小區(qū)業(yè)主共有;而層高大于2.2米的地下車庫(kù)，其與地上建筑物雖可能在載體上有連接，但在功能上已完全脫離，可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獲取效益。因此，這部分地下車位不應(yīng)當(dāng)作為從物，而應(yīng)當(dāng)成為專有權(quán)的客體。

二、車位權(quán)屬相關(guān)法律規(guī)定及存在問題

《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2009年3月23日，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，其中第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

(一)相關(guān)法律規(guī)定模糊，缺乏可操作性

《物權(quán)法》第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但實(shí)踐中如遇到業(yè)主沒有能力承擔(dān)過(guò)高的車位買賣或者租賃價(jià)格，那么業(yè)主的優(yōu)先權(quán)如何受到保障并得以實(shí)現(xiàn)?該條第2款規(guī)定將住宅小區(qū)內(nèi)車位權(quán)屬交由當(dāng)事人約定，但對(duì)約定不明或沒有約定情況下車位權(quán)屬及法律后果未作出明確規(guī)定，導(dǎo)致在確定車位權(quán)屬時(shí)無(wú)法可依;第3款規(guī)定“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”中“共有”，是共同共有還是按份共有、共有的是車位所有權(quán)還是使用權(quán)、如何分配設(shè)置專用權(quán)的收益等法律均未說(shuō)明;《解釋》第5條雖然對(duì)《物權(quán)法》第74條第一款中“首先滿足于業(yè)主需要”進(jìn)行了細(xì)化，但也只是籠統(tǒng)規(guī)定“按配置比例”將車位以出售、附贈(zèng)、或出租等方式處分給業(yè)主，未明確具體的比例設(shè)置。可以看出，無(wú)論是《物權(quán)法》第74條還是《解釋》第5條，都只是對(duì)車位權(quán)屬的初步規(guī)定，比較模糊，缺乏可操作性。

(二)沒有明確區(qū)分不同類型的車位權(quán)屬

結(jié)合前文論述，我國(guó)的住宅小區(qū)車位可分為專有部分的車位和共有部分的車位兩種類型。但《物權(quán)法》第74條僅規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路及其他場(chǎng)地的車位屬于共有，對(duì)除此之外的哪些車位屬于共有、哪些車位屬于專有未作出明確規(guī)定。故司法實(shí)踐中因車位權(quán)屬不明發(fā)生糾紛的案件大多都是針對(duì)地下車位而言的。并且，對(duì)于屬于共有部分車位的使用制度，如共有部分專用使用權(quán)制度，立法中仍是空白，大多數(shù)小區(qū)均采用將該部分車位的使用權(quán)出租給小區(qū)業(yè)主的做法。但在法律上并沒有合法的身份，具體如何操作也易引起爭(zhēng)議，業(yè)主權(quán)益受損后也難以展開救濟(jì)。

(三)車位權(quán)屬登記制度的缺失

我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，在對(duì)屬于不動(dòng)產(chǎn)的車位進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其權(quán)屬變更進(jìn)行登記。但是我國(guó)關(guān)于住宅小區(qū)停車位的登記制度十分欠缺，在全國(guó)范圍內(nèi)極難看到為住宅小區(qū)停車位辦理權(quán)屬登記的情況，作為不動(dòng)產(chǎn)的停車位，無(wú)法通過(guò)登記的方式予以公示處于權(quán)屬不明的狀態(tài)。許多開發(fā)商便以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售，混淆所有權(quán)與使用權(quán)，業(yè)主無(wú)法取得真正的所有權(quán)，為車位問題留下新的隱患。

三、車位權(quán)屬相關(guān)法律及制度的完善

(一)立法明確各類車位的權(quán)屬

結(jié)合論文前述部分，在未規(guī)定責(zé)任后果僅通過(guò)約定來(lái)決定車位權(quán)屬的做法在實(shí)踐中是極易引起紛爭(zhēng)的。相關(guān)立法應(yīng)明確規(guī)定小區(qū)的地面車位、層高小于2.2米的首層架空車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位是屬于業(yè)主共有的，其歸屬不由約定來(lái)決定，且不得出售于小區(qū)以外的第三人。共有的車位應(yīng)當(dāng)占小區(qū)全部車位的一定比例，以保證業(yè)主的使用需要。

除此以外的其他車位，包括獨(dú)立建設(shè)的多層車庫(kù)、層高大于2.2米的首層架空車位和地下車位以及由人防工程改建的車位都屬于專有部分的范疇。其權(quán)屬可交由業(yè)主和開發(fā)商約定。在約定不明或約定不明的情形之下，此部分車位應(yīng)當(dāng)推定為開發(fā)商所有。在小區(qū)車位權(quán)屬明確的基礎(chǔ)之上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分專有部分和共有部分的不同特點(diǎn)，明確規(guī)定共有部分中的專有使用權(quán)、將其與專有權(quán)、專有所有權(quán)分開，以及未按約定履行的業(yè)主或者開發(fā)商責(zé)任承擔(dān)等問題，完善相關(guān)的制度。

(二)細(xì)化法律規(guī)定，使其具備可操作性

為增強(qiáng)“首先滿足業(yè)主需要”條款的可操作性，可通過(guò)法律法規(guī)或司法解釋等進(jìn)行細(xì)化，為業(yè)主表達(dá)購(gòu)買、租賃車位的意思設(shè)定期限，期限屆滿，業(yè)主應(yīng)以書面方式回復(fù)開發(fā)商。如決定購(gòu)買車位，則可由有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)車位價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，防止業(yè)主和開發(fā)商無(wú)休止的爭(zhēng)議，評(píng)估后的價(jià)格業(yè)主不滿意、不同意購(gòu)買，開發(fā)商便可向小區(qū)之外的第三人出租出售車位，但同時(shí)應(yīng)限制開發(fā)商對(duì)外出售車位的比例。

此外，可參考國(guó)外實(shí)踐，對(duì)小區(qū)車位及住戶“配置比例”即設(shè)置明確的義務(wù)性數(shù)值。達(dá)到義務(wù)性定值的配置比例，就表示開發(fā)商完成了強(qiáng)制性車位的建造義務(wù)。在之后處理有關(guān)業(yè)主優(yōu)先權(quán)的糾紛時(shí)，就可以先看開發(fā)商是否履行了法定義務(wù)，對(duì)未履行的，則可要求其承擔(dān)責(zé)任;已經(jīng)履行的，可分兩種情況處理：(1)低于或等于這一比例的，開發(fā)商不得將車位權(quán)屬與業(yè)主以外的第三人進(jìn)行約定，作為車位的所有權(quán)人，可以自由處分其享有所有權(quán)的車位;(2)超出這一比例的，開發(fā)商可以自由處分超出部分的車位。

(三)確立共有部分車位專用權(quán)制度

在對(duì)共有部分車位專用權(quán)制度的具體規(guī)定中，為防止開發(fā)商濫用權(quán)力損害業(yè)主的正當(dāng)利益，應(yīng)當(dāng)允許有異議的業(yè)主向業(yè)主大會(huì)提出，由業(yè)主大會(huì)表決決定是否更改開發(fā)商設(shè)立專用權(quán)的方案，重新分配共有車位的使用。同時(shí)，針對(duì)部分開發(fā)商雙重獲利的問題，可在停車場(chǎng)專用使用權(quán)的設(shè)定費(fèi)用和使用費(fèi)上作出規(guī)定，即設(shè)定費(fèi)與使用費(fèi)均歸全體區(qū)分所有權(quán)人所有。因此，開發(fā)商收取的設(shè)定費(fèi)和使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)返還給全體業(yè)主，作為維修基金來(lái)使用。

(四)完善車位權(quán)屬的登記制度

公示登記，是保證車位權(quán)屬公信力的根本。目前，各地對(duì)車位登記做法不一，對(duì)部分城市采用將車位權(quán)屬在房產(chǎn)證中注明的方式登記，這意味著專有部分的車位僅僅只能隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定并不符合，并且屬于專有部分的車位分?jǐn)偭瞬糠滞恋厥褂脵?quán)，與屬于專有部分的房屋并沒有區(qū)別。因此，應(yīng)對(duì)車位單獨(dú)確權(quán)、單獨(dú)辦理登記。

1、專有部分車位的登記

專有部分車位登記中爭(zhēng)議較大的，即是利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位登記問題。

對(duì)非人防工程性質(zhì)的地下車位，應(yīng)當(dāng)明確地下空間使用權(quán)制度，通過(guò)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)地下建筑物頒發(fā)《地下空間使用權(quán)證書》和《地下不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》，使這部分車位的權(quán)屬能夠得到確認(rèn);而對(duì)于人防工程改建的地下車位的登記問題，參考青島市中級(jí)人民法院在(2011)青民五終字第351號(hào)“青島市市南區(qū)BOBO公寓業(yè)主委員會(huì)與**榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司排除妨害糾紛上訴案”的判決，可以將開發(fā)商在人防辦公室的備案作為公示其權(quán)屬的方法。如果開發(fā)商能夠取得人防單位出具的證明，證明該部分地下室的平時(shí)用途為車位，且這部分車位由開發(fā)商投資建造，就可以認(rèn)定該開發(fā)商為所有權(quán)人。

2、共有部分車位的登記

目前，我國(guó)對(duì)區(qū)分建筑物的共有部分并沒有進(jìn)行登記，這為開發(fā)商利用其強(qiáng)勢(shì)地位損害業(yè)主合法利益提供了便利。同時(shí)，由于未登記，業(yè)主也無(wú)法借助相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記來(lái)對(duì)抗開發(fā)商的違法合同。因此，對(duì)屬于共有部分的車位，也應(yīng)當(dāng)予以登記。當(dāng)然，這種登記可以并不等同于專有部分的登記，僅僅通過(guò)在相應(yīng)房屋登記簿上注明以標(biāo)示產(chǎn)權(quán)的方式，就已經(jīng)可以起到保護(hù)業(yè)主利益的效果。

3、共有部分專用使用權(quán)的登記

通過(guò)租賃等方式獲得對(duì)共有部分的專用使用權(quán)，其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為地役權(quán)。因此，也應(yīng)遵照地役權(quán)的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)一定的形式予以登記與公示。故專用使用權(quán)自專業(yè)使用權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，登記后并可以對(duì)抗善意第三人。對(duì)地役權(quán)的登記，《房屋登記辦法》第65條規(guī)定：“對(duì)符合規(guī)定條件的地役權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿”。除了房屋登記簿這種形式外，筆者認(rèn)為還可采用規(guī)約形式，即將有關(guān)專用使用權(quán)事項(xiàng)記載于小區(qū)的規(guī)約上，避免房屋登記機(jī)構(gòu)專門登記程序上的繁瑣以及變更登記的困難等。

四、結(jié)語(yǔ)

車位權(quán)屬制度的完善與否不僅關(guān)系到個(gè)人的財(cái)產(chǎn)利益，更關(guān)系到社會(huì)的和諧。鑒于車位權(quán)屬的現(xiàn)狀，需要細(xì)化已有規(guī)定，盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，補(bǔ)充完善共有部分專用權(quán)及車位權(quán)屬登記制度，真正實(shí)現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確的“物”之理想狀態(tài)(原標(biāo)題：車位權(quán)屬法律問題)。