商品房開發(fā)商土地使用權(quán)抵押還可以預(yù)售嗎?

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前償還所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。”因此商品房在抵押后是可以銷售的。

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。 不過對(duì)于購房者來說，存在的風(fēng)險(xiǎn)就是開發(fā)商到期不能還款銀行行使抵押權(quán)時(shí)，地上的建筑會(huì)一起拍賣。

房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。

如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。 提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。

房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。

以財(cái)產(chǎn)作為償債的保證。

鄭觀應(yīng) 《盛世危言·銀行上》:"聞 英 商匯豐銀行……雖有華商股份，不與華商往來，即有殷實(shí) 華 商股票，亦不抵押。" 何香凝《孫中山與廖仲愷》:" 孫先生 在 上海 的住房，也曾作過兩次抵押，借若干款項(xiàng)作為軍費(fèi)。" 曹禺 《日出》第二幕:"哦，他還問我銀行所有的房地產(chǎn)是不是都已經(jīng)抵押出去了!"

所謂房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

綜合上面所說的，土地使用權(quán)是可以進(jìn)行抵押的，但是對(duì)于開發(fā)商把土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的話，在預(yù)售房子的時(shí)候就一定要告知購房者，要幾方同意，才能處理好這些事情，所以，購房者在購買房子的時(shí)候一定要看其證件是否合法，這樣才能更好的保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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