一、房屋放棄土地使用產權合法嗎?

房屋放棄土地使用產權是合法的，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。

二、需要注意的事項

第一，應實際了解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應了解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批準權的省人民政府批準，并補交地價款。出讓土地并非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。集體 土地使用權不得轉讓;除《土地管理法》規定的“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產兼并等情形致土地使用權依法轉移”以及這類企業的用土地房產抵押后被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意出售或贈與他人。有的未經政府批準擅自將集體土地使用權與他人調換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。

第二，應了解土地使用權的用途。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規定“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓”。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。

第三，應了解土地使用權的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。

在進行房屋產權的出售過程中，就涉及到房產權的轉讓等行為，也可以理解為一方放棄了土地使用權，而另一方獲得了土地使用權。需要注意的是，土地使用權是固定存在的，一方放棄就必須有另一方獲得。在進行土地使用權的轉讓時應當嚴格遵守土地使用權的相關規定，在法定的范圍內進行。

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