一、土地使用權(quán)終止的原因是什么?

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因：

(1)使用年限屆滿

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。”

(2)根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回

《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

(3)因逾期開發(fā)而被無償收回

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

(4)土地滅失

土地滅失，是指由于自然力量或人為造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。如因地震或戰(zhàn)爭(zhēng)而使原有土地變成湖泊或河流等。土地滅失，導(dǎo)致土地使用權(quán)客體喪失，受讓人因此而終止其土地使用權(quán)。

二、在我國(guó)土地使用權(quán)獲取的方式有哪些?

土地使用權(quán)獲取方式主要有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓三種方式。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2011年1月，一則“土地使用期滿后會(huì)無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權(quán)是中國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。

因?yàn)椴煌脑蚨鴮?dǎo)致土地使用權(quán)終止的話，實(shí)質(zhì)上所產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果也是有很大的差別的。例如理論上來說國(guó)家收回土地使用權(quán)肯定是需要向民眾支付補(bǔ)償?shù)模牵谕恋厥褂媚晗薜狡诹艘院螅瑖?guó)家如果決定要收回土地使用權(quán)，這并不需要對(duì)土地使用權(quán)人支付任何的補(bǔ)償金。

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